Disturbo Narcisistico

Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?

Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele. Cos’è l’AgibilitàL’immobile privo di agibilità è commerciabile?In che modo può essere tutelato l’acquirente? 1 - Cos’è l’AgibilitàL’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato. Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica. Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge. La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi: nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile. Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.    La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”. Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente? A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità. Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente. Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.  Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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IL MATRIMONIO NON E' UNA POLIZZA ASSICURATIVA A VITA!

Il diritto di famiglia sembra conoscere, negli ultimi tempi, un notevole mutamento degli orientamenti della Cassazione in tema di assegno di mantenimento. Ed invero, negli anni passati, la Suprema Corte aveva già provveduto ad aprire uno spiraglio sulla riformulazione del diritto al mantenimento, volto alla demolizione del criterio del tenore di vita, che ha permesso a molti ex coniugi di godere di benefici cui, in effetti, non avevano diritto. Sin d'allora npi abbiamo accolto con grande soddisfazione il mutamento di rotta, sottolineando l'importanza di consolidare questo nuovo corso con ulteriori spunti di riflessione. La recente sentenza (Cass. Civ., Sez. VI, Ord. 17.12.2020, n. 28915) va proprio in questa direzione. Il su richiamato provvedimento chiarisce che "l’instaurazione di una convivenza more uxorio determina la perdita del diritto all'assegno di divorzio anche laddove non sia caratterizzata da una coabitazione quotidiana, qualora comunque l’ex coniuge pernotti abitualmente presso il proprio partner, e disponga delle chiavi dell’appartamento di quest’ultimo". La decisione appare coerente e logica, in quanto basata sulla constatazione che il carattere di stabilità di un nucleo familiare, sia esso basato o meno sul matrimonio sia quella di fatto, è "la realizzazione di un comune progetto di vita e la regolarità della convivenza". Di fronte a questi presupposti, appare indifendibile la pretesa di richiedere soldi all'ex partner, condividendo letto e progetto di vita con un nuovo compagno! A nostro modesto parere, non si può che accogliere con estrema soddisfazione il mutamento di rotta degli Ermellini, che - rispondendo alle mutate istanze del Paese, hanno finalmente deciso di mettere fine ad una delle peggiori piaghe degli ultimi decenni. Ci auguriamo, adesso, che tale mutato orientamento faccia breccia quanto prima anche nelle decisioni della giurisprudenza di merito, mettendo così fino ad abusi del diritto che noi sin ab origine non abbiamo mai condiviso e che in prima persona abbiamo veemente combattuto nelle aule di Tribunale. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo

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Si separano: il giudice assegna il gatto al marito ed il cane ad entrambi i coniugi perchè «Il sentimento per gli animali costituisce un valore meritevole di tutela» (Trib. di Sciacca, sez. Unica, decreto del 19.02.2019)

Nel nostro ordinamento manca una norma che disciplini l'affidamento di un animale domestico in caso di separazione, divorzio dei coniugi o scioglimento della convivenza di fatto: una proposta legislativa sul tema prevede l’introduzione del titolo XIV-bis al codice civile recante disposizioni in materia di animali domestici. In particolare, il testo dell’art. 455-ter c.c. intitolato “Affidamento degli animali familiari in caso di separazione di coniugi”, prevede che: “Per gli animali familiari, in caso di separazione di coniugi, proprietari di un animale familiare, il tribunale, in mancanza di un accordo tra le parti, a prescindere dal regime di separazione o comunione dei beni e da quanto risultante dai documenti anagrafici dell’animale, sentiti i coniugi, i conviventi e la prole, e acquisito, se necessario, il parere degli esperti di comportamento animale, ne attribuisce l’affido esclusivo o condiviso alla parte in grado di garantire loro la sistemazione migliore inerente il profilo della protezione degli animali. Il tribunale ordinario è competente a decidere in merito all’affido di cui al presente comma anche in caso di cessazione della convivenza more uxorio.” Se approvato, l’art. 455 – ter c.c. insieme agli artt. 455-bis e 455-quater c.c., sancirà nel nostro ordinamento la configurazione di tutti gli animali come esseri senzienti e titolari di diritti. Nonostante l'attuale vuoto normativo, la tematica è stata affrontata numerose volte negli ultimi anni: molte, infatti, sono le famiglie che possiedono un animale domestico e la disgregazione della famiglia comporta la nascita, anche, di contese aventi ad oggetto il loro affido. I giudici italiani, recentemente, sono stati chiamati ad occuparsi della questione e l’hanno affrontata o assimilandola alla disciplina stabilita per l’affidamento dei figli minori, oppure, dichiarando la domanda relativa all’affidamento dell’animale domestico inammissibile. Se è pacifica, infatti, la convalida da parte dei Tribunali di un accordo raggiunto dai coniugi che preveda l’assegnazione e il mantenimento degli animali domestici poiché non contrasta con i principi di ordine pubblico, in caso di lite tra i coniugi, invece, molti Tribunali ritengono di non potersi pronunciare essendo tale questione non regolata dal codice civile.In merito, spicca per modernità e sensibilità la pronuncia del Tribunale di Sciacca che, nel corso di un procedimento di separazione giudiziale, ha stabilito non solo l’affidamento degli animali domestici ma anche la reciproca partecipazione alle spese di mantenimento degli stessi. Con decreto del 19 febbraio 2019, infatti, il Tribunale ha evidenziato che: «Il sentimento per gli animali costituisce un valore meritevole di tutela» e stabilito che, in mancanza di accordo tra i coniugi, il giudice della separazione può disporre l’assegnazione dell’animale domestico in via esclusiva alla parte che assicuri il miglior sviluppo possibile dell’identità del cane o del gatto, oppure in via alternata ad entrambi i coniugi, a prescindere dall’eventuale intestazione risultante dal microchip, nonché regolamentare gli aspetti economici (spese veterinarie e straordinarie) legati alla sua cura e al suo mantenimento. Il giudice, nel caso di specie, ha assegnato il gatto in via esclusiva all’ex marito ed il cane ad entrambi gli ex coniugi, a settimane alterne. Il Tribunale di Sciacca, dunque, "rilevato che in mancanza di accordi condivisi e sul presupposto che il sentimento per gli animali costituisce un valore meritevole di tutela, anche in relazione al benessere dell’animale stesso" assegnava "il gatto al resistente che dalla sommaria istruttoria appare assicurare il migliore sviluppo possibile dell’identità dell’animale, e il cane, indipendentemente dall’eventuale intestazione risultante nel microchip, a entrambe le parti, a settimane alterne, con spese veterinarie e straordinarie al 50 per cento».

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La famiglia di fatto: aspetti giuridici e patrimoniali

Fino a pochi anni fa, il diritto italiano riconosceva e tutelava esclusivamente la famiglia fondata sul matrimonio. La situazione è cambiata radicalmente nel 2016, quando la Legge Cirinnà ha introdotto un quadro normativo per disciplinare le convivenze di fatto. Questa legge ha formalmente riconosciuto "lo stabile legame affettivo che unisce due persone maggiorenni non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un’unione civile", prendendo atto dei mutamenti sociali del Paese.A quasi un decennio dall'entrata in vigore, sebbene la legge abbia fornito un'ossatura solida, permangono ancora questioni interpretative che destano non poca preoccupazione in Giurisprudenza. Al riguardo, cercheremo di sintetizzare i diversi istituti analizzandone il contenuto in maniera separata: 1. Requisiti per la CostituzioneLa convivenza di fatto è un istituto aperto a coppie (eterosessuali o omosessuali) che, pur non volendo sposarsi o unirsi civilmente, desiderano formalizzare la loro relazione. I requisiti fondamentali includono: Soggettivi: Entrambi i partner devono essere maggiorenni, liberi da altri vincoli legali e uniti da un legame affettivo stabile e reciproca assistenza morale e materiale.Oggettivi: La coppia deve coabitare e avere la dimora abituale nello stesso Comune. Questa condizione deve essere formalizzata tramite l'iscrizione congiunta allo stato di famiglia presso l'anagrafe comunale.2. Diritti e Doveri Durante la ConvivenzaLa legge stabilisce specifici diritti e doveri per i conviventi formalizzati:Assistenza: Obbligo reciproco di assistenza morale e materiale.Rappresentanza: Possibilità di designare il partner (tramite atto scritto) per decisioni mediche urgenti o disposizioni post-mortem (es. donazione organi, funerale).Diritti Economici: Il convivente che lavora stabilmente nell'impresa del partner ha diritto a una partecipazione agli utili proporzionata al lavoro svolto.Abitazione: In caso di morte del partner proprietario, il superstite ha diritto di abitare nella casa familiare da 2 a 5 anni (estendibile in presenza di figli minori o disabili). In caso di locazione, il convivente superstite subentra nel contratto.3. Gestione Patrimoniale: Il Contratto di ConvivenzaA differenza del matrimonio, per i conviventi non esiste un regime patrimoniale legale automatico (come la comunione dei beni). Per gestire gli aspetti economici, è necessario stipulare un contratto di convivenza in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questo contratto permette di definire il regime patrimoniale, il contributo alle spese e le disposizioni per un futuro scioglimento. 4. Modalità di Scioglimento La convivenza di fatto cessa in diversi modi:Volontà Congiunta: Entrambi i conviventi dichiarano congiuntamente la cessazione all'anagrafe.Atto Unilaterale: Un solo convivente comunica la decisione di interrompere il rapporto, notificandola all'altro e all'ufficio anagrafe.Nuovi Vincoli: Uno o entrambi i partner contraggono matrimonio o unione civile (tra loro o con terzi).Decesso: Morte di uno dei conviventi.Cessazione della Coabitazione: Quando i partner prendono residenze separate.5. Conseguenze Economiche Dalla formazione della famiglia di fatto derivano le seguenti conseguenze economiche:Assegno di Mantenimento: Non è mai previsto un assegno di mantenimento come per i coniugi separati.Assegno Alimentare: L'unica eccezione è l'assegno alimentare, richiedibile dal partner che si trova in un grave stato di bisogno e non è autosufficiente. La sua durata è proporzionale alla durata della convivenza e l'obbligo è sussidiario rispetto a quello di altri parenti (figli, genitori). La richiesta dell'assegno alimentare richiede un procedimento separato e autonomo presso il Tribunale Ordinario, distinto da eventuali ricorsi per la regolamentazione dei rapporti genitoriali.La Corte di Cassazione ha recentemente rafforzato il riconoscimento delle unioni di fatto come formazioni sociali rilevanti ai sensi dell'Art. 2 della Costituzione, riconoscendo che i doveri morali e sociali tra i partner possono talvolta tradursi in "obbligazioni naturali" che permangono anche dopo la fine del rapporto. Dice, infatti, la Suprema Corte (Cass. 02.01.2025, n. 28): "le unioni di fatto sono un diffuso fenomeno sociale (…) e sono caratterizzate da doveri di natura morale e sociale, di ciascun convivente nei confronti dell’altro, che possono concretizzarsi in attività di assistenza materiale e di contribuzione economica prestata non solo nel corso del rapporto di convivenza, ma anche nel periodo successivo alla cessazione dello stesso e che possono configurarsi, avuto riguardo alla specificità del caso concreto, come adempimento di un’obbligazione naturale (…)”.Tale orientamento riprende quanto già in precedenza affermato dalla stessa Cassazione, (cfr. Cass. civ. 16864/2023), secondo cui "le unioni di fatto, quali formazioni sociali che presentano significative analogie con la famiglia formatasi nell'ambito di un legame matrimoniale, assumono rilievo ai sensi dell'art. 2 Cost." 6. Tutela dei Figli La legge garantisce piena parità giuridica a tutti i figli, indipendentemente dallo status civile dei genitori. In caso di scioglimento della convivenza, i genitori sono tenuti a regolamentare i rapporti genitoriali (affidamento, mantenimento) nell'esclusivo interesse dei minori o dei figli maggiorenni non autosufficienti.In conclusione, è possibile affermare che il Legislatore, prendendo spunto da un fenomeno oggigiorno assai diffuso, ha inteso regolamentare questo aspetto della vita quotidiana, adattando i principi regolatori del matrimonio a questa fattispecie, ed eliminando l'alea di incertezza che, in assenza di una regolamentazione legislativa, si era creata. D'altro canto, però, non si può sottacere come parte della dottrina più tradizionalista abbia criticato questa impostazione, volta de facto a smantellare il tessuto sociale tradizionale, fondato sul matrimonio e derivante dalla millenaria tradizione e dall'eterno insegnamento di Santa Romana Chiesa. Lasciamo ai posteri il compito di valutare, ex post, eventuali conseguenze della regolamentazione qui esposta. In un successivo intervento ci occuperemo di analizzare i contenuti del contratto di convivenza.

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