Il regolamento condominiale
Avv. Marco Mezzi
L’articolo 1138 del codice civile disciplina il regolamento condominiale, pur non fornendo una definizione univoca dello stesso.
Pertanto, cosa s’intende per regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio? Quali sono i tipi di regolamento condominiale?
1. Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?
2. Approvazione e modifica del regolamento condominiale
3. Le diverse tipologie di regolamento condominiale
1 - Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?
Come accennato in premessa, il legislatore non ha inteso fornire una definizione univoca del regolamento condominiale.
Tuttavia, è possibile affermare che il regolamento condominiale sia lo strumento mediante il quale si disciplina l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese ed ogni altro aspetto relativo alla gestione e all’amministrazione di un condominio.
Quando è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale?
Per rispondere a questa domanda è necessario esaminare l’articolo 1138 del codice civile, il cui primo comma sancisce che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
2 - Approvazione e modifica del regolamento condominiale
Appurato che il regolamento condominiale è obbligatorio nell’ipotesi in cui un edificio sia formato da più di dieci condomini, va compreso come lo stesso venga approvato.
Sempre l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento – o per la revisione di quello già adottato – può essere presa da ciascun condomino.
Per essere approvato, ovviamente, occorre ottenere la maggioranza richiesta dalla legge. In questo caso, la norma di riferimento è l’articolo 1136 del codice civile, in base al quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Come si esaminerà a breve, i regolamenti condominiali si distinguono in assembleare e contrattuale. La differenza assume rilevanza anche per quel che riguarda la modifica del regolamento.
Difatti, nel caso di regolamento assembleare la legge dispone che ogni condomino possa assumere l’iniziativa per la modifica del regolamento e l’assemblea provvederà con le stesse maggioranze previste per l’approvazione.
In caso di regolamento contrattuale, invece, va detto che la Corte di cassazione con sentenza n. 17694/2007 ha stabilito che il regolamento ha natura contrattuale ed è modificabile solamente all’unanimità dei condomini in due ipotesi: 1. quando le disposizioni del regolamento limitano i diritti dei condomini; 2. quando contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto ad altri.
3 - Le diverse tipologie di regolamento condominiale
Con riferimento alla natura, il regolamento condominiale è distinguibile in: regolamento ordinario o assembleare, regolamento contrattuale o negoziale, regolamento giudiziale.
Il regolamento si definisce di natura assembleare quando, per l’appunto, è approvato dall’assemblea dei condomini.
L’articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile prevede che il regolamento assembleare sia trascritto in un apposito registro tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, sebbene tale norma non sia mai stata applicata.
Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, i regolamenti ordinari non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.
Diversamente può, invece, disporre il regolamento contrattuale. Esso è definito tale perché è accettato da tutti i condomini ed ha valenza contrattuale. Solitamente è lo stesso proprietario originario a predisporre il regolamento che va, di volta in volta, allegato ai singoli atti di acquisto. Con questo tipo di regolamento è possibile limitare l’uso delle parti comuni, limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o ampliare i poteri di uno o più condomini rispetto agli altri.
La terza tipologia, infine, è quella dei regolamenti giudiziali, i quali si hanno qualora non si riesca a formare un regolamento in sede assembleare ed è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.
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Egregio Avvocato
L'ascolto del minore
24 mag. 2021 • tempo di lettura 4 minuti
I figli minori sono i soggetti più coinvolti e maggiormente esposti agli effetti traumatici della disgregazione del nucleo familiare e, non avendo una autonoma posizione processuale, la tutela dei loro interessi viene affidata all’attività difensiva degli adulti o, ove necessario, alla figura del curatore speciale.Il “diritto all’ascolto del minore” riveste un ruolo primario nei procedimenti che lo riguardano ed, in particolare, in quelli relativi al suo affidamento, in quanto consente di considerare i minori quali “soggetti di diritto” e di dar voce ai loro interessi, ai loro desideri e ai loro bisogni.La giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, è pacifica nel ritenere che l’audizione del minore non costituisca un mezzo di prova – destinato, quindi, a suffragare le allegazioni dell’una o dell’altra parte - bensì uno strumento di tutela del minore stesso.Quando il minore dev’essere ascoltato?Quali sono le modalità d’ascolto del minore?Il giudice è vincolato dal contenuto dell’ascolto del minore?Cosa succede in caso di mancato ascolto del minore?1 – Quando il minore dev’essere ascoltato?L’audizione del minore rappresenta un adempimento obbligatorio in tutti quei procedimenti in cui il giudice deve decidere in ordine a situazioni di diretto interesse del figlio.Il codice civile, con espresso riferimento all’affidamento dei minori, prevede che gli stessi devono essere ascoltati in tutte le questioni e le procedure che li riguardano, quindi, anche quando si discuta del loro affidamento.Le Sezioni Unite hanno precisato che l’audizione dei minori nelle procedure che li riguardano e in ordine al loro affidamento ai genitori è divenuta obbligatoria con l’art. 6 della Convenzione di Strasburgo, per cui ad essa deve sempre procedersi, salvo che possa arrecare danno al minore.Lo scopo dell’ascolto del minore è fare chiarezza sugli interessi, i desideri e i bisogni del bambino, puntando a far emergere gli aspetti positivi della relazione genitori – figli.Secondo un orientamento consolidato l’ascolto del minore è obbligatorio a due condizioni:a) che sia in corso una controversia di carattere genitoriale; b) che il minore abbia capacità di comprensione, individuata con specifiche indagini svolte da ausiliari specializzati (in genere psicologi dell’età evolutiva).Non si procede all’ascolto del minore tutte le volte in cui esso sia ritenuto inopportuno, in ragione dell’età o del grado di maturità del minore o per altre circostanze che risultano essere pregiudizievoli per l’interesse ad un equilibrato sviluppo psicofisico del minore, secondo la specifica motivazione che il giudice di merito dovrà enunciare.2 - Quali sono le modalità d’ascolto del minore?Soggetto dell’ascolto e titolare del relativo diritto è il minore che abbia compiuto 12 anni, o anche minore di tale età, purché capace di “discernimento”, ossia di comprendere ciò che si sta verificando all’interno della famiglia ed operare scelte autonome. La valutazione della capacità di discernimento - che viene presunta nei maggiori di dodici anni - con riferimento ai bambini minori di tale età viene effettuata dal giudice, il quale potrà demandare tale compito ad esperti (psichiatra infantile) quando si tratta di bambini in tenera età.Le modalità dell’ascolto dovranno essere tali da garantire al minore la possibilità di esprimersi liberamente quanto più possibile senza condizionamenti.L’ascolto è condotto dal giudice il quale può anche avvalersi di esperti o ausiliari, dei genitori o dei difensori delle parti, mentre l’eventuale curatore e il p.m. possono assistere all’ascolto solo se espressamente autorizzati.Il giudice, prima di procedere all’ascolto, deve informare il minore della natura del procedimento e degli effetti dell’ascolto, spiegando allo stesso che il diritto di essere ascoltato e di esprimere la propria opinione non determina necessariamente la decisione finale. Dell’ascolto del minore deve essere redatto un verbale o effettuata una registrazione audio – video.I risultati dell’ascolto dovranno, poi, essere soppesati rispetto all’età ed al grado di maturità dimostrata dal minore.3 - Il giudice è vincolato dal contenuto dell’ascolto del minore?Secondo la normativa internazionale, le opinioni del minore devono essere tenute in considerazione dai soggetti deputati a prendere decisioni.Quanto alla valenza istruttoria delle dichiarazioni del minore, è evidente come il giudice non sia in alcun modo vincolato ad esse, dovendo valutare complessivamente le ulteriori risultanze probatorie a sua disposizione.Il giudice, però, dovrà giustificare in maniera puntale la decisione assunta in contrasto con le dichiarazioni del minore, specie nel caso il cui lo stesso sia prossimo alla maggiore età ed abbia una capacità di discernimento pressoché piena. 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L’eventuale omissione immotivata dell’ascolto, ovvero la mancata congrua motivazione circa il rifiuto di provvedervi, determina una violazione del contraddittorio cui consegue la nullità del provvedimento adottato, nullità assoluta rilevabile in ogni stato e grado del giudizio, in quanto vizio insanabile.Il mancato ascolto del minore, nei procedimenti di separazione o di divorzio, integra quindi un’ipotesi di nullità del provvedimento di affidamento dei figli minori.In caso di immotivato ascolto del minore in sede di udienza presidenziale di separazione o divorzio, è possibile proporre reclamo presso la Corte d’Appello competente la quale dichiarerà nulla l’ordinanza presidenziale emessa e sarà necessario espletare nuovamente la fase presidenziale procedendo in prima battuta all’ascolto del minore.Editor: avv. Elisa Calviello
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