I parcheggi condominiali
Avv. Marco Mezzi
La riforma del Condominio del 2012 ha avuto il merito di inserire i posti auto tra le parti comuni del condominio.
Difatti, il nuovo articolo 1117, numero 2, del codice civile include espressamente le aree destinate a parcheggio tra le parti comuni del condominio, recependo l’orientamento giurisprudenziale che, in mancanza di un espresso riferimento ai parcheggi, era concorde nell’estendere anche a tali aree la presunzione di condominialità di cui al già citato articolo 1117.
- I parcheggi condominiali: evoluzione normativa
- È possibile destinare un’area comune a parcheggio?
- Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini?
1 - I parcheggi condominiali: evoluzione normativa
Nel corso degli anni la materia dei parcheggi condominiali è stata interessata da numerosi interventi normativi.
In primo luogo, va citata la cosiddetta Legge ponte – Legge 765/1967 – la quale ha integrato la Legge Urbanista numero 1150/1942 prevedendo, all’articolo 41 sexies che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. In altri termini, come ha inteso specificare anche la Corte di cassazione, questa norma ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione nelle aree riservate ai parcheggi condominiali, inderogabile da parte di atti dei privati.
La successiva Legge numero 47/1985 ha precisato ulteriormente che gli spazi già menzionati dalla precedente Legge 765 costituissero pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del Codice civile.
È intervenuta, quattro anni più tardi, la Legge Tognoli – Legge 122/1989 – con la quale si è elevato il rapporto tra le aree di pertinenza delle costruzioni e la volumetria del fabbricato a un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione, rispetto ai venti previsti nel 1967.
Inoltre, la Legge Tognoli, all’articolo 9, ha ulteriormente previsto che: 1) i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti; 2) l’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività; 3) le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 2, codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, comma 2 e 1121, comma 3, codice civile; 4) i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.
La Legge n. 246/2005 ha, poi, ulteriormente integrato la Legge ponte aggiungendo un secondo comma all’articolo 41 sexies, prevedendo che gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Viene così meno il vincolo di pertinenzialità automatico per gli spazi riservati a parcheggio dalla cosiddetta Legge ponte.
L’ultimo provvedimento in materia è il cosiddetto Decreto del Fare, convertito dalla Legge n. 35/2012, con cui si stabilisce che la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 dell’articolo 41 sexies già citato può essere trasferita anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestaule destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune.
2- È possibile destinare un’area comune a parcheggio?
La risposta è certamente affermativa. È comunque opportuno fare un breve focus sul punto.
La trasformazione di un’area comune a parcheggio condominiale importa la scelta di soluzioni che rendano compatibili i concetti di innovazione, di cui all’articolo 1120 del codice civile, e di pari uso e/o di godimento paritario, di cui all’articolo 1102 dello stesso codice civile.
La giurisprudenza ha costantemente ritenuto che la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte a parcheggio debba essere approvata a maggioranza, aggiungendo che non è necessaria l’unanimità o il quorum come richiesto dall’articolo 1120 del codice civile prima della riforma del 2012. In altri termini, è stato ritenuta legittima la delibera condominiale presa con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2 del codice civile, di disporre la destinazione a parcheggio del cortile condominiale.
Il nuovo articolo 1120 del codice civile, per come modificato dalla legge di riforma del condominio, ha sostanzialmente recepito l’impostazione giurisprudenziale e, sebbene definisce innovazioni le opere necessarie per realizzare i parcheggi condominiali, prevede la possibilità di deliberare questi interventi con i quorum deliberativi ordinari. Si prevede, infatti, che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
3 - Cosa consigliare in caso di parcheggi non sufficienti per tutti i condomini?
La Corte di cassazione ha stabilito che l’assemblea del condominio può stabilire di razionalizzare lo sfruttamento dell’area destinata a parcheggio mediante apposizione di strisce delimitative per ciascun posto auto, eventualmente numerato, assegnandoli al dominio esclusivo di ogni condomino o usufruitore (sul punto si veda Cass. civ., sent. 5997/2008).
In questi casi l’assegnazione dei posti auto deve seguire criteri predefiniti, quali la facilità di accesso, e laddove non si dovesse trovare un accordo sulle modalità di assegnazione, sarebbe preferibile procedere a sorteggio.
Tuttavia, non sempre l’area destinata a parcheggio è in grado di garantire la copertura integrale degli stalli rispetto al numero degli utenti – condomini richiedenti. Quale criterio, quindi, è consigliabile attuare?
Certamente sbagliato sarebbe disporne l’attribuzione in base al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Anzi, a dire il vero, la giurisprudenza ha costantemente considerato queste deliberazioni illegittime atteso che la quota di proprietà di cui all’articolo 1118 del codice civile, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti (Cass. civ., sent. 26226/2006).
Nel disaccordo tra i condomini, ai fini dell’utilizzazione dell’area comune, l’unico principio applicabile al caso di specie è quello del “pari uso”, sancito dall’articolo 1102 del codice civile, a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. In altri termini, in queste ipotesi, la soluzione certamente migliore è quella della turnazione all’uso del parcheggio.
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Egregio Avvocato
La rilevanza costituzionale e convenzionale della violenza domestica nella separazione giudiziale
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Nel diritto di famiglia contemporaneo, il superamento della logica puramente sanzionatoria dell'addebito ha ceduto il passo a una lettura orientata alla tutela dei diritti inviolabili della persona all'interno della formazione sociale matrimoniale. In questo contesto, le manifestazioni di violenza domestica, sia fisiche che morali, si collocano al centro del dibattito giurisprudenziale per la loro intrinseca idoneità a frantumare l'affectio coniugalis e a determinare l'intollerabilità della convivenza ai sensi dell'art. 151 c.c.. La recente evoluzione della Suprema Corte di Cassazione, culminata in una serie di ordinanze tra il 2023 e il 2026, delinea uno statuto protettivo speciale per il coniuge vittima di aggressioni, ancorando la decisione civile ai principi personalistici dell'art. 29 Cost. e ai vincoli internazionali derivanti dalla Convenzione di Istanbul (L. 77/2013).Un primo fulcro dell'orientamento nomofilattico riguarda l'irrilevanza della reiterazione della condotta lesiva. Superando il parallelismo con la fattispecie penale dei maltrattamenti in famiglia ex art. 572 c.p. (caratterizzata dall'abitualità), la sezione civile della Cassazione ribadisce che anche un solo ed isolato episodio di violenza fisica o morale integra la violazione dei doveri coniugali di cui all'art. 143 c.c.. Come specificato dall'ordinanza n. 9392/2025 e confermato dall'ordinanza n. 1007/2026, l'atto violento – anche se lieve negli esiti clinici o concretizzatosi in un unico episodio di percosse – possiede una gravità intrinseca tale da sconvolgere l'equilibrio relazionale della coppia e offendere irrimediabilmente la pari dignità del partner.Sotto il profilo strettamente civilistico, l'accertamento di condotte violente produce due macro-effetti procedurali e sostanziali che derogano al regime ordinario dell'addebito:Esonero dalla prova del nesso causale: Ordinariamente, l'addebito richiede la dimostrazione che la violazione dei doveri matrimoniali sia stata l'effettiva causa scatenante della crisi. Nel caso della violenza, la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 35249/2023; Cass. n. 30721/2024) stabilisce che l'intollerabilità della convivenza è insita nell'atto stesso. Di conseguenza, resta del tutto indifferente la posteriorità temporale delle percosse rispetto a una crisi coniugale già manifesta o a un rapporto già deteriorato.Inammissibilità della comparazione delle condotte: La presenza di condotte aggressive esonera il giudice del merito dal dovere di comparare il comportamento dell'autore con quello della vittima. Nemmeno violazioni gravi come l'infedeltà coniugale possono giustificare o attenuare la rilevanza della violenza (Corte d'Appello di Napoli, 30 luglio 2025). Gli atti lesivi dell'incolumità personale infrangono norme imperative e sono comparabili esclusivamente con comportamenti omogenei.La peculiarità dell'ambiente domestico, caratterizzato da dinamiche segrete e sottratte alla percezione di testimoni diretti, pone storicamente un problema di asimmetria probatoria. La Cassazione interviene sul punto valorizzando l'art. 2729 c.c. e il principio del libero convincimento del giudice. Secondo l'ordinanza n. 10021/2025, non si rende necessaria la prova diretta o la presenza di una precedente condanna penale. Il giudice è tenuto a valutare organicamente il quadro indiziario fornito da referti medici, messaggi, relazioni dei servizi sociali, testimonianze de relato o dichiarazioni degli operatori dei centri antiviolenza, qualora essi presentino i caratteri di gravità, precisione e concordanza. La pronuncia n. 1007/2026 censura infatti ogni approccio formalistico dei giudici di merito che limiti il diritto alla prova della vittima.La statuizione sull'addebito derivante da violenza domestica comporta l'immediata perdita del diritto all'assegno di mantenimento ex art. 156 c.c. in capo al coniuge responsabile, fatto salvo l'esclusivo stato di bisogno assoluto (da intendersi come diritto agli alimenti).In conclusione, l'orientamento consolidato della Suprema Corte edifica una barriera invalicabile a tutela della dignità umana all'interno del matrimonio. La violenza domestica viene definitivamente espunta dal normale perimetro della conflittualità coniugale, assurgendo a illecito endofamiliare assoluto, sottratto a logiche di compensazione e idoneo a determinare, da solo, la responsabilità civile della separazione.
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