Adozione mite da parte dei nonni: quando è possibile?

Le nullità virtuali

Una delle questioni più rilevanti in tema di contratti è quella sulla nullità di cui è menzione all'art. 1418 c.c., intesa come difetto di validità o species della categoria più generale delle invalidità negoziali, tale da comportare una perdita di efficacia ab origine a carico della fattispecie negoziale. La nullità in sè è distinta tanto dalla inesistenza, quanto dalla annullabilità e non solo, rispetto a quest'ultima, per ragioni sistematiche, ma soprattutto per diversi ordini di tutela rispetto ai quali l'una come l'altra categoria di invalidità sono funzionali: infatti, l'annullabilità di un negozio è associata ad un incapacità di uno dei contraenti, ovvero alla sussistenza di uno dei vizi del consenso di cui agli artt. 1427 e ss. c.c., quali l'errore, la violenza o il dolo, mentre l'inesistenza consegue ad un vizio così grave da rendere il negozio di per sé non profilabile in capo alle parti per assenza di requisiti minimi fondamentali.Come noto, il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare od estinguere un rapporto giuridico a carattere patrimoniale. All'interno del Libro IV del codice civile, il contratto è inserito non soltanto sotto il profilo della disciplina generale e speciale, con riferimento ai contratti nominati, ma anche quale fonte dell'obbligazione ex art. 1173 c.c., che, a tal riguardo, accoglie un sistema aperto di fonti, laddove, accanto al contratto ed al fatto illecito, annovera le cc.dd. variae causarum figurae, ossia tutti quegli atti o fatti idonei a produrle, in conformità alle norme dell'ordinamento giuridico.In questo modo, il legislatore del 1942 ha avallato l'impostazione propria del giureconsulto Gaio che, nelle sue Institutiones, propose un sistema di fonti delle obbligazioni alternativo rispetto a quello risultante dal Libro delle Institutiones contenuto nel Corpus Iuris Civilis dell'Imperatore bizantino Giustiniano, per il quale, accanto al contratto ed al delitto, annoverava altresì figure quali il quasi contratto ed il quasi delitto.Una delle ragioni che sottende una simile scelta metodologica risiede sicuramente nelle difficoltà interpretative oggettivamente riscontrabili, nell'ambito dell'odierno sistema giuridico, nel trovare una valida collocazione, specialmente a livello sistematico, in ordine a figure quali il quasi contratto od il quasi delitto.Ciò detto, il legislatore del '42, oltre ad aver sancito il noto principio di autonomia privata, quale precipitato del principio costituzionale di libertà di iniziativa privata ex art. 41, comma 1 Cost., individua all'art. 1325 gli elementi essenziali del contratto, la cui assenza o illiceità comportano inevitabilmente una nullità a carattere strutturale della complessiva fattispecie contrattuale, ai sensi dell'art. 1418, comma 2 c.c.Si tratta, infatti, delle nullità comminate in caso di illiceità della causa, intesa come scopo pratico perseguito dai contraenti, ex art. 1343 c.c., ovvero per impossibilità del suo oggetto ai sensi dell'art. 1346 c.c.A norma dell'art, 1418 c.c., infatti è possibile distinguere almeno tre tipologie di nullità: le nullità testuali, le nullità strutturali e le nullità virtuali.Le prime si riferiscono alle categorie di nullità espressamente previste da norme di legge, quali l'art. 468 c.c., che sanziona con la nullità qualsivoglia accordo diretto a regolamentare una successione mortis causa non ancora aperta. Un altro esempio al riguardo è il noto art. 2744 c.c., che impone il divieto di patto commissorio, ossia sanziona con la nullità qualsivoglia accordo col quale si convenga che, in mancanza del pagamento di credito garantito da pegno od ipoteca, la proprietà della cosa, ipotecata o data in pegno, passi al creditore.Come già anticipato precedentemente, le nullità strutturali colpiscono il contratto nei suoi elementi essenziali, quindi interessano la causa, l'oggetto o la forma negoziale, contrariamente a quanto accade, appunto, per le cc.dd. nullità virtuali, in ordine alle quali l'art. 1418 comma 1 si limita a sancire: "il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente".Per una corretta interpretazione della norma in esame, è necessario innanzitutto interrogarci sulla portata della norma imperativa e, in particolare, sul criterio di individuazione e perimetrazione che consenta che distinguerle ai fini della comminatoria di nullità.Sicuramente un primo criterio discretivo fa perno sulla inderogabilità del relativo dispositivo ovvero sulla indisponibilità da parte dei privati; tuttavia, secondo giurisprudenza di legittimità costante, la sola inderogabilità non è sufficiente al fine di individuare e distinguere una norma imperativa, nel senso di cui è menzione all'art. 1418 comma 1 c.c., dovendo la medesima essere posta altresì a tutela di interessi generali o superindividuali, come tali estranei agli interessi particolari dei contraenti.A tal proposito, è opportuno richiamare due distinti tesi che si sono contese il campo almeno fino ad una pronuncia nomofilattica della Corte di legittimità del 2007: secondo una ricostruzione alternativa a quella tradizionale, che fa perno sul principio di non interferenza tra regole di condotta e regole di validità negoziale (di guisa che per le prime vi sarà solo una responsabilità della parte contraente, giammai una forma di invalidità, salve le eccezioni di legge), si realizzerebbe una nullità virtuale in tutte quelle ipotesi per le quali, pur in presenza di una regola di condotta quale quella che impone alle parti contraenti l'osservanza del dovere di buona fede oggettiva (artt. 1337 e 1375 c.c.), la medesima sia posta a tutela di interessi collettivi o superindividuali, come già precisato, con la conseguenza che anche la violazione di una regola di condotta può essere causa di nullità negoziale, purché si abbia riguardo all'interesse sotteso e protetto dalla norma imperativa, in termini di interesse pubblico.E' evidente che tale soluzione rischia di ampliare a dismisura l'ambito di discrezionalità dell'interprete, tanto è vero che, ai fini dell'esatta perimetrazione del carattere imperativo della norma la cui violazione importerebbe nullità del contratto ex art. 1418 comma 1 c.c., si richiede altresì che la norma di condotta presenti un contenuto preciso e puntuale.Sull'onda di questo filone, è possibile individuare alcuni orientamenti anche del Giudice delle Leggi, a titolo esemplificativo in tema di caparra confirmatoria iniqua, che riconnettono la nullità anche a violazioni di regole di condotta, quali il rispetto in capo ai contraenti dei canoni di buona fede pre-negoziale o esecutiva, ove quel dato comportamento così sanzionato si sia tradotto in un vero e proprio approfittamento di una condizione di particolare profilantesi in capo a taluno dei contraenti, con conseguente intollerabilità della fattispecie all'interno dell'ordinamento giuridico, poiché non rispondente ad interessi meritevoli di tutela, secondo la nota clausola generale contenuta nell'art. 1322 c.c., fatto salvo il generale rimedio della rescissione per lesione ultradimidium di cui è menzione all'art. 1448 c.c.

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Il patto di riservato dominio

La vendita con riserva di proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è un tipo speciale di compravendita.In questa fattispecie, nota anche come patto di riservato dominio, rientrano tutte quelle circostanze in cui la disciplina della vendita si discosta da quella ordinaria per un elemento in particolare. Difatti, tramite questo istituto si consente a chi non è in grado di pagare il prezzo di un dato bene al momento della consegna di acquistarlo ugualmente e goderne, sin da subito, pagando ratealmente.1. Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?2. Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?3. Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?4. La vendita con riserva della proprietà di beni immobili1 - Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio consiste essenzialmente nell’accordo in base a cui i contraenti, nel pieno esercizio della propria autonomia contrattuale ed in deroga alla regola generale, convengono che l’effetto del trasferimento della proprietà di un determinato bene sia differito sino al momento in cui non sia avvenuto, per intero, il pagamento del prezzo pattuito.L’articolo 1523 del codice civile prevede che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.Si può, pertanto, affermare che questa norma contemperi le contrapposte esigenza di venditore e acquirente.Difatti, l’acquirente, nell’ipotesi in cui intenda acquistare un bene pur non disponendo dell’intera somma, può frazionare la prestazione; viceversa, il venditore conserva la garanzia reale della proprietà del bene di cui si tratta, sino all’effettivo adempimento.2 - Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?Per rispondere a questa domanda è necessario analizzare il primo comma dell’articolo 1524 del codice civile.Tale norma statuisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.In tema di opponibilità ai terzi assume rilevanza anche la distinzione tra l’opposizione nei confronti dei creditori del venditore e del compratore, nonché la natura dei beni alienati.In particolare, nel caso si tratti di beni immobili o beni mobili registrati, l’opposizione ai terzi si può avere esclusivamente dopo aver trascritto l’atto. Inoltre, non rileva la domanda di risoluzione del contratto da parte del venditore trascritta prima dell’opposizione. Se, invece, i beni sono mobili si può opporre la riserva ai creditori solo se questa è stata fatta per iscritto e riporti una data certa precedente al pignoramento o alla dichiarazione di fallimento del compratore.3 - Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?Il codice civile, all’articolo 1525, prevede una forma di tutela nei confronti del soggetto acquirente che non paghi una rata del contratto di vendita con riserva della proprietà.Tale norma, infatti, stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto.Laddove però non sia pagata più di una rata o nel caso in cui la stessa superi l’ottava parte del prezzo, sarà il Giudice a dover fornire una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.Il successivo articolo 1526 stabilisce che, nell’ipotesi in cui vi sia la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà per inadempimento del compratore, il venditore è tenuto alla restituzione delle rate già riscosse, salvo il diritto a ottenere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni.4  - La vendita con riserva della proprietà di beni immobiliSebbene la legge disciplini il patto di riservato dominio nell’ambito della compravendita di beni mobili, negli ultimi anni si è sempre più diffusa l’opinione favorevole per un’applicazione generalizzata di questo istituto.Ne consegue che anche i beni immobili possono essere venduti con riserva di proprietà. Come già esplicato, con la vendita con riserva di proprietà l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile non acquistando la proprietà dello stesso sino al pagamento dell’ultima rata.La vendita con riserva di proprietà è trascritta nei registri immobiliari sia pure con la segnalazione della presenza di una condizione sospensiva data, per l’appunto, dal pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.La dottrina maggioritaria ritiene che il trasferimento del rischio, di cui all’articolo 1523 del codice civile, comporti il trasferimento, in capo all’acquirente, di eseguire tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, nonché l’obbligo di pagare gli oneri condominiali.La stessa dottrina, tuttavia, ritiene che spetterà al venditore, in quanto proprietario sino all’adempimento del pagamento dell’ultima rata pattuita, la corresponsione dell’IMU. Ciò perché la legge prevede che il soggetto passivo IMU sia, per l’appunto, il proprietario di un bene immobile o colui il quale goda di un diritto reale sullo stesso.

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L’abbonamento in palestra ai tempi del COVID

Le palestre (purtroppo) rimangono ancora chiuse ma i mesi di abbonamento continuano a decorrere: posso ottenere il rimborso per i mesi non goduti? Mi è stato offerto, in alternativa al rimborso, un voucher; a quali condizioni tale modalità di rimborso è valida? Posso recedere dal contratto? Proviamo a chiarire quali possano essere le soluzioni a disposizione dei consumatori e le misure emergenziali in materia di rimborsi messe in campo per andare incontro anche alle palestre. Le chiusure delle palestre a causa del COVID.Le soluzioni previste per le chiusure derivanti dal primo lockdown.Le soluzioni secondo il codice civile.Come procedere per chiedere il rimborso e/o per recedere dal contratto?1 - Le chiusure delle palestre a causa del COVID.Sono diversi i mesi nel corso dei quali vi è stata l’impossibilità di usufruire dell’abbonamento in palestra; inizialmente a causa del primo lockdown, successivamente nel periodo autunnale per via delle ulteriori chiusure disposte dal governo per la seconda ondata dell’epidemia (25 ottobre – 24 novembre). Il DPCM del 3 dicembre ha infine prorogato al 15 gennaio 2021 la scadenza dell’ultimo provvedimento di chiusura. Fonti del governo e indiscrezioni sottolineano, altresì, che non è mai stata in discussione un’eventuale riapertura delle attività di palestre, piscine, cinema e teatri, i quali quindi continueranno, con molta probabilità, a rimanere chiusi anche dopo tale ultima data.È dunque particolarmente sentita, ormai da mesi, la necessità di fare chiarezza su alcuni aspetti cruciali. Posso ottenere il rimborso per i mesi non goduti? Mi è stato offerto, in alternativa al rimborso, un voucher; a quali condizioni tale modalità di rimborso è valida? Posso recedere dal contratto? Queste domande richiedono una risposta (parzialmente) differente in relazione all’eventualità che il mancato godimento dei servizi previsti dal contratto con la palestra sia intervenuto nel corso del primo lockdown oppure nelle ulteriori chiusure imposte da ottobre in poi. 2 - Le soluzioni previste per le chiusure derivanti dal primo lockdown.I decreti “Cura Italia” e “Rilancio” (convertiti con la Legge 77/2020) hanno previsto una legislazione emergenziale relativa al mancato godimento dei servizi offerti dalle palestre a causa delle chiusure.Più precisamente, l’art. 216, quarto comma, del Decreto Rilancio aveva stabilito che:a seguito della sospensione delle attività sportive ricorresse la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta “in relazione ai contratti di abbonamento per l’accesso ai servizi offerti da palestre, piscine e impianti sportivi di ogni tipo”, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1463 del Codice Civile. Il soggetto acquirente potesse presentare istanza di rimborso del corrispettivo già versato per tali periodi di sospensione dell’attività sportiva, allegando il relativo titolo di acquisto o la prova del versamento effettuato.Il gestore dell’impianto sportivo, entro trenta giorni dalla presentazione della predetta istanza potesse rilasciare, in alternativa al rimborso del corrispettivo, un voucher di pari valore “incondizionatamente utilizzabile presso la stessa struttura entro un anno dalla cessazione delle predette misure di sospensione dell’attività sportiva” (e, quindi, entro il 25 maggio 2021). L’istanza di cui al punto sub b) dovesse essere presentata entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente Decreto Rilancio, ossia entro il 18 agosto 2020. La normativa in questione è particolarmente interessante per due ordini di ragioni.  La prima riguarda un comportamento attivo del consumatore. Occorre precisare, a riguardo, che il 18 agosto 2020 è da considerarsi come un termine decadenziale, decorso il quale non si può più chiedere (o meglio, non si ha il diritto di richiedere) il rimborso dei mesi non goduti durante il primo lockdown.  La seconda riguarda, invece, alcuni comportamenti attivi delle palestre. Alcune palestre, a seguito di tale normativa, hanno previsto l’utilizzo del voucher per un periodo determinato oppure ne hanno condizionato la spendibilità all’attivazione di un nuovo abbonamento. Orbene, queste modalità non rispettano quanto previsto dal Decreto Rilancio in quanto il consumatore ha diritto ad un voucher da attivare nell’arco di un anno, a suo piacimento, a partire dalla scadenza dei mesi di chiusura. Esso deve essere infatti “incondizionatamente utilizzabile”.Inoltre, altre palestre, nonostante la predetta normativa, in alternativa al rimborso o al voucher, dopo aver “congelato” l’abbonamento durante il lockdown (senza prelevare alcun corrispettivo), hanno ricollocato i tre mesi non goduti in coda all’ultimo mese di abbonamento, pur senza il consenso del consumatore. Si precisa che qualsiasi proroga ai mesi di abbonamento a seguito della scadenza prevista dal contratto come soluzione di rimborso per i mesi non goduti costituisce una modifica contrattuale, per la quale occorre il consenso del consumatore ex art. 1321 del Codice Civile. 3 - Le soluzioni secondo il codice civile.Da più parti si ritiene altamente probabile l’introduzione, a stretto giro, di un decreto che preveda le stesse modalità di rimborso del Decreto Rilancio. In ogni caso, in mancanza di una legislazione emergenziale sui rimborsi o sui voucher per le nuove chiusure, la disciplina di riferimento è quella dettata dagli artt. 1463 del Codice Civile (impossibilità totale, ad esempio in caso di abbonamento trimestrale) e 1464 del Codice Civile (impossibilità parziale, qualora residuino ancora alcuni mesi dell’abbonamento a seguito delle riaperture, ad esempio in caso di abbonamento annuale), in materia di impossibilità sopravvenuta per l’esecuzione del contratto. Ai sensi di queste disposizioni, da un lato, la palestra – durante il periodo di chiusura – non ha il diritto di chiedere il pagamento dell’abbonamento e dall’altro lato, ha l’obbligo di restituire i pagamenti già ricevuti. In altre parole, qualora la palestra abbia, nonostante la chiusura, continuato a ricevere il pagamento, il consumatore ha diritto a ottenere il rimborso.  A seguito della precedente riapertura (maggio – ottobre), molti consumatori hanno altresì lamentato che a fronte dello stesso corrispettivo (generalmente mensile), la palestra non potesse più garantire lo stesso servizio. È infatti radicale la difformità dei servizi delle palestre a seguito delle restrizioni imposte dall’epidemia: possibilità di trattenersi in palestra al massimo 90 minuti, necessità di prenotazione dei corsi di fitness, chiusura di piscine, saune e altri servizi accessori. Il consumatore potrebbe, inoltre, non essere più interessato alla fruizione di tali servizi per ragioni di tutela della propria salute. Alla luce delle mutate condizioni contrattuali e dello squilibrio contrattuale a danno del consumatore, è ragionevole ritenere sussistente il diritto di quest’ultimo di recedere dal contratto per la parte residua. È chiaro che, in ogni caso, il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto impone di andare incontro alle esigenze dell’esercente del servizio, ossia la palestra, qualora quest’ultimo si rendesse disponibile a rimodulare il corrispettivo pattuito, tenendo conto delle mutate condizioni di fruizione dei servizi offerti: ad esempio, riducendo il prezzo e fornendo al contempo alcuni servizi alternativi, quali la possibilità di seguire i corsi online.Si ricordi, in ogni caso, che qualsiasi proroga ai mesi di abbonamento a seguito della scadenza prevista dal contratto come soluzione di rimborso per i mesi non goduti costituisce una modifica contrattuale, per la quale occorre il consenso del consumatore ex art. 1321 del Codice Civile.4 - Come procedere per chiedere il rimborso e/o per recedere dal contratto? Il primo suggerimento è quello di formulare per iscritto (via email o pec) una richiesta di rimborso per i giorni non goduti durante il periodo di chiusura. A questa si può aggiungere (qualora non si sia interessati a frequentare la palestra nei giorni di riapertura), una richiesta di recesso dal contratto giustificato dalle mutate condizioni contrattuali. In caso la richiesta di rimborso e/o recesso non trovasse riscontro positivo, la strada successiva è il contenzioso giudiziario, il quale con grande probabilità dovrà essere instaurato di fronte al Giudice di Pace. Solo qualora la controversia sia di valore superiore a Euro 5.000 euro, sarà competente il tribunale ordinario.Si sottolinea, in ogni caso, alla luce delle difficoltà del periodo e dell’arretrato che già opprime il nostro sistema giudiziario, che la strada più diligente è senz’altro quella di tentare di negoziare soluzioni che vadano incontro anche alle esigenze delle palestre, ad esempio un voucher di cui è possibile usufruire a piacimento del consumatore (in sostituzione al rimborso) o la riduzione del prezzo dell’abbonamento per i mesi di riapertura e la possibilità di usufruire di corsi online (in sostituzione al recesso).

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La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.

Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno. Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti. Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri. Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo. Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso. Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.L’istituto della vendita per possesso. I rischi connessi all’istituto in questione. 1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario. Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita. In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare? In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale. Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi. Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco! Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.2 - L’istituto della vendita per possessoLa vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio. Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve. In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013. A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso. Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.3 - I rischi connessi all’istituto in questioneNei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita. Editor: dott.ssa Stefania Cirillo

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