Come modificare il regolamento condominiale

Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?

Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele. Cos’è l’AgibilitàL’immobile privo di agibilità è commerciabile?In che modo può essere tutelato l’acquirente? 1 - Cos’è l’AgibilitàL’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato. Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica. Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge. La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi: nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile. Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.    La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”. Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente? A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità. Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente. Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.  Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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Il patto di riservato dominio

La vendita con riserva di proprietà, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile, è un tipo speciale di compravendita.In questa fattispecie, nota anche come patto di riservato dominio, rientrano tutte quelle circostanze in cui la disciplina della vendita si discosta da quella ordinaria per un elemento in particolare. Difatti, tramite questo istituto si consente a chi non è in grado di pagare il prezzo di un dato bene al momento della consegna di acquistarlo ugualmente e goderne, sin da subito, pagando ratealmente.1. Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?2. Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?3. Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?4. La vendita con riserva della proprietà di beni immobili1 - Cos’è il patto di riservato dominio e come funziona?La vendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio consiste essenzialmente nell’accordo in base a cui i contraenti, nel pieno esercizio della propria autonomia contrattuale ed in deroga alla regola generale, convengono che l’effetto del trasferimento della proprietà di un determinato bene sia differito sino al momento in cui non sia avvenuto, per intero, il pagamento del prezzo pattuito.L’articolo 1523 del codice civile prevede che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.Si può, pertanto, affermare che questa norma contemperi le contrapposte esigenza di venditore e acquirente.Difatti, l’acquirente, nell’ipotesi in cui intenda acquistare un bene pur non disponendo dell’intera somma, può frazionare la prestazione; viceversa, il venditore conserva la garanzia reale della proprietà del bene di cui si tratta, sino all’effettivo adempimento.2 - Il patto di riservato dominio è opponibile ai terzi?Per rispondere a questa domanda è necessario analizzare il primo comma dell’articolo 1524 del codice civile.Tale norma statuisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.In tema di opponibilità ai terzi assume rilevanza anche la distinzione tra l’opposizione nei confronti dei creditori del venditore e del compratore, nonché la natura dei beni alienati.In particolare, nel caso si tratti di beni immobili o beni mobili registrati, l’opposizione ai terzi si può avere esclusivamente dopo aver trascritto l’atto. Inoltre, non rileva la domanda di risoluzione del contratto da parte del venditore trascritta prima dell’opposizione. Se, invece, i beni sono mobili si può opporre la riserva ai creditori solo se questa è stata fatta per iscritto e riporti una data certa precedente al pignoramento o alla dichiarazione di fallimento del compratore.3 - Cosa accade in caso di inadempimento del compratore?Il codice civile, all’articolo 1525, prevede una forma di tutela nei confronti del soggetto acquirente che non paghi una rata del contratto di vendita con riserva della proprietà.Tale norma, infatti, stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto.Laddove però non sia pagata più di una rata o nel caso in cui la stessa superi l’ottava parte del prezzo, sarà il Giudice a dover fornire una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.Il successivo articolo 1526 stabilisce che, nell’ipotesi in cui vi sia la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà per inadempimento del compratore, il venditore è tenuto alla restituzione delle rate già riscosse, salvo il diritto a ottenere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni.4  - La vendita con riserva della proprietà di beni immobiliSebbene la legge disciplini il patto di riservato dominio nell’ambito della compravendita di beni mobili, negli ultimi anni si è sempre più diffusa l’opinione favorevole per un’applicazione generalizzata di questo istituto.Ne consegue che anche i beni immobili possono essere venduti con riserva di proprietà. Come già esplicato, con la vendita con riserva di proprietà l’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile non acquistando la proprietà dello stesso sino al pagamento dell’ultima rata.La vendita con riserva di proprietà è trascritta nei registri immobiliari sia pure con la segnalazione della presenza di una condizione sospensiva data, per l’appunto, dal pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.La dottrina maggioritaria ritiene che il trasferimento del rischio, di cui all’articolo 1523 del codice civile, comporti il trasferimento, in capo all’acquirente, di eseguire tutti gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, nonché l’obbligo di pagare gli oneri condominiali.La stessa dottrina, tuttavia, ritiene che spetterà al venditore, in quanto proprietario sino all’adempimento del pagamento dell’ultima rata pattuita, la corresponsione dell’IMU. Ciò perché la legge prevede che il soggetto passivo IMU sia, per l’appunto, il proprietario di un bene immobile o colui il quale goda di un diritto reale sullo stesso.

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Startup Innovative: cosa sono e da dove iniziare

"Startup” quante volte è capitato di sentirle nominare e quante altre ci si è chiesti cosa fossero veramente. Una piattaforma che permette di ricevere direttamente a casa prodotti locali? Un vaso smart che amplifica le proprietà naturali delle piante e purifica l’aria?  Le startup sono ormai nella nostra realtà economica e giuridica e spesso usufruiamo dei loro servizi senza neanche saperlo. Eppure, non tutte sono Startup Innovative!Cos'è una Startup Innovativa ai sensi del D.L. 179/2012?La disciplina agevolativa I requisiti essenziali Come costituire una Startup Innovativa1 - Cos'è una Startup Innovativa ai sensi del D.L. 179/2012?Il concetto di “startup” (o “start-up” o “start up”) è riferibile a qualsiasi impresa che si trovi in uno stadio iniziale della propria attività, quando cioè il modello di business, prodotto e mercato non sono ancora perfettamente definiti. Tuttavia, se la startup largamente intesa è qualsiasi impresa nella fase genetica della propria vita, a prescindere dall’attività sociale svolta, solo alcune sono o diventano o, meglio ancora, acquisiscono la qualifica giuridica di “Startup Innovativa” ai sensi del Decreto Legge del 18 ottobre 2012, n. 179 (c.d. Decreto Crescita 2.0).  Queste ultime, infatti, ai sensi di legge, sono solo quelle società di capitali, costituite anche in forma cooperativa, che hanno come oggetto sociale, esclusivo o prevalente, lo sviluppo, la produzione e la commercializzazione di prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico.  Più semplicemente, sono le aziende che si pongono l’obiettivo di sviluppare prodotti o servizi di natura tecnologica: ad esempio, una pizzeria non è una startup innovativa ma può esserlo la società che abbia creato un nuovo software per la gestione efficiente degli ordini. 2 - La disciplina agevolativa Le startup innovative godono di una disciplina agevolativa prevista dal Decreto Crescita 2.0, recentemente ampliata dal legislatore con il D.L. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio) per l’emergenza Covid-19 attraverso la destinazione di nuove risorse a fondo perduto.Le startup innovative, ad esempio:sono esonerate dal pagamento dei diritti camerali e imposte di bollo;godono di facilitazioni nel ripianamento delle perdite e nella gestione della crisi di impresa; hanno una disciplina del lavoro tagliata su misura e possono remunerare i propri collaboratori con strumenti di partecipazione al capitale sociale;possono avviare campagne di raccolta di capitale diffuso attraverso portali online autorizzati (cd. equity crowdfunding);sono previsti incentivi fiscali per coloro, persone fisiche o giuridiche, che intendono investire nel capitale di rischio delle startup innovative. 3 - I requisiti essenzialiL’ottenimento della qualifica di “startup innovativa” avviene mediante l’iscrizione della società nella sezione speciale del Registro delle Imprese, creata ad hoc presso ogni Camera di Commercio.  Ai fini dell’iscrizione, la società deve soddisfare una serie di requisiti indicati dall’art. 25 del D.L. 179/2012. In particolare, la società deve:avere la propria sede principale in Italia o in uno Stato UE;essere di nuova costituzione o comunque avere meno di 4 anni di attività, non nascere da operazioni di fusione, scissione o cessione di ramo di azienda;presentare un fatturato annuo inferiore a 5 milioni di euro;non distribuire utili;nonché possedere uno dei criteri alternativi indicati al comma 2, lett. h) del predetto articolo.La società rimane iscritta per un periodo di 5 anni durante il quale può usufruire della disciplina agevolata.  4 - Come costituire una Startup InnovativaHai un’idea innovativa? costituire una Startup Innovativa è più semplice di quanto pensi!È possibile costituirla con l’aiuto di un notaio o tramite una procedura online “fai-da-te”. La costituzione online è però limitata alla sole società a responsabilità limitata (S.r.l.) e può essere effettuata direttamente sul sito InfoCamere del Registro delle Imprese (http://startup.infocamere.it/atst/guidaCostitutivo?0).Il sito propone due procedure:una guidata, in cui è contemplato il coinvolgimento di una Camera di Commercio per aiutare nella stesura dell’atto costitutivo e dello statuto e per assolvere i successivi adempimenti;una non-guidata, dove l’imprenditore può procedere all’iscrizione in piena autonomia con intervento della Camera solo per la verifica e correttezza della documentazione.Per avviare entrambe le procedure i soci fondatori dovranno essere in possesso, tutti, della “firma digitale” e aver già ottenuto la PEC della nuova impresa, o presso certificatori attivi o presso la stessa Camera di Commercio.Sarà richiesto ai soci fondatori il pagamento dell’imposta per la registrazione degli atti all’Agenzia delle Entrate (200,00 euro) e l’ottenimento del codice fiscale, nonché di presentarsi alla fine della procedura di persona presso la Camera di Commercio di riferimento.   Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.

Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno. Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti. Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri. Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo. Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso. Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.L’istituto della vendita per possesso. I rischi connessi all’istituto in questione. 1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario. Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita. In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare? In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale. Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi. Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco! Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.2 - L’istituto della vendita per possessoLa vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio. Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve. In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013. A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso. Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.3 - I rischi connessi all’istituto in questioneNei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita. Editor: dott.ssa Stefania Cirillo

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