Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?

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Pubblicato il 1 feb. 2021 · tempo di lettura 4 minuti

Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità? | Egregio Avvocato
Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele. 




  1. Cos’è l’Agibilità
  2. L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
  3. In che modo può essere tutelato l’acquirente? 


1 - Cos’è l’Agibilità


L’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato. 

Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica. 

Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.


Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.

Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge


La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi: 

  • nuove costruzioni; 
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; 
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.


2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?


Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.

Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile. 

Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.    La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.


Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”

Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.


3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente? 


A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità. 

Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente. 






Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta. 






 

Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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La Suprema Corte ha confermato tale impostazione, richiamando il principio secondo cui il legame tra ascendenti e nipoti rientra a pieno titolo nella nozione di “vita familiare” tutelata dall’art. 8 CEDU.Particolarmente rilevante è l’elaborazione giurisprudenziale sul concetto di “rapporto significativo”.La sentenza n. 2881 del 31 gennaio 2023 della Corte di Cassazione ha chiarito che tale significatività non può derivare dalla mera assenza di pregiudizio, ma richiede una relazione effettivamente positiva, gratificante e soddisfacente per il minore.La Suprema Corte ha escluso che il mantenimento dei rapporti possa essere realizzato mediante coercizione o imposizione, affermando che: «il carattere significativo del rapporto implica una spontaneità di relazione e non una coercizione».Ne consegue che il giudice è chiamato non solo a verificare l’idoneità degli ascendenti a cooperare nel progetto educativo e formativo del minore, ma anche ad ascoltare quest’ultimo, qualora abbia compiuto dodici anni o sia comunque capace di discernimento.Un ulteriore sviluppo interpretativo emerge dalla giurisprudenza di merito, in particolare dal decreto della Corte d’Appello di Venezia del 18 febbraio 2022, che ha riconosciuto il diritto di una nonna paterna a costruire un rapporto significativo con una nipote mai incontrata.Superando una lettura meramente letterale dell’art. 317-bis c.c., la Corte ha ritenuto che, in assenza di elementi di pregiudizio, anche l’instaurazione ex novo di una relazione possa essere conforme all’interesse del minore, purché avvenga con gradualità, con il supporto dei servizi sociali e attraverso modalità idonee a tutelarne l’equilibrio emotivo.La centralità del ruolo dei nonni emerge anche in ambiti contigui, quali la tutela del minore in situazioni di abbandono.La Cassazione, con ordinanza n. 23320 del 29 agosto 2024, ha ribadito il principio secondo cui il minore non è adottabile qualora possa essere cresciuto dai nonni, valorizzando il diritto prioritario a rimanere nel proprio nucleo familiare di origine quale “tessuto connettivo della sua identità”.I nonni non sono meri sostituti dei genitori, ma figure affettive peculiari, capaci di offrire continuità, stabilità e un legame identitario profondo, spesso caratterizzato da un amore privo di aspettative e pressioni.Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale esaminato, può affermarsi che il diritto degli ascendenti a mantenere rapporti significativi con i nipoti minorenni:è un diritto giuridicamente tutelato e azionabile in giudizio;è autonomo rispetto a quello dei genitori, ma sempre recessivo rispetto all’interesse del minore;richiede una valutazione concreta e caso per caso, fondata sulla capacità degli ascendenti di contribuire positivamente al progetto educativo e formativo del minore; non può essere attuato mediante imposizione o coercizione, ma deve fondarsi sulla spontaneità della relazione. Resta, tuttavia, aperta una serie di questioni di grande rilevanza pratica e teorica, tra cui:Cosa accade se il minore rifiuta il rapporto con i nonni e risulta capace di discernimento?Quando e in quali casi i nonni possono essere chiamati a contribuire al mantenimento dei nipoti? Quali sono i limiti al diritto di frequentazione quando i nonni risultano eccessivamente “invadenti” o interferenti nella sfera genitoriale? Restate connessi: ne parleremo nei prossimi articoli.

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Responsabilita’ dell’inquilino per l’incendio ai danni dell’immobile

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In virtù della previsione dell’art. 1588 c.c. l’inquilino è responsabile della perdita e deterioramento del bene nel corso della locazione e quindi anche dell’incendio ai danni dell’immobile (in tal senso Trib. Busto Arsizio 10.10.2018 n . 1591).La responsabilità del conduttore viene meno qualora quest’ultimo riesca a provare che l’evento non sia dovuto a causa a lui imputabile. L’onere di provare l’assenza di responsabilità grava quindi sull’inquilino stesso il quale potrà esimersi da responsabilità solo dimostrando che ha custodito il bene con diligenza, ovvero che l’evento ha avuto origine dal fatto di un terzo (integrando così il caso fortuito per fatto del terzo).E’ in ogni caso opportuno osservare che il proprietario è comunque tenuto alla manutenzione del bene e degli impianti che non sia di carattere ordinario, per cui lo stesso potrà essere comunque ritenuto responsabile nell’ipotesi in cui l’incendio sia divampato in conseguenza dell’omessa manutenzione necessaria.Nei confronti dei terzi rispondono dei danni derivanti dall’incendio sia il proprietario sia il conduttore, salvo che sia stata acclarata (ad esempio con sentenza) la responsabilità esclusiva dell’inquilino.Avv. Ruggiero GorgoglioneWR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.comwravvocati@gmail.com+393397007006

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Le obbligazioni naturali: l’ipotesi del pagamento del debito prescritto

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La disciplina delle obbligazioni nell’ordinamento giuridico italiano si basa su un assunto fondamentale: qualsiasi spostamento di ricchezza deve essere retto da una giustificazione causale. Ciò sta ad indicare, da un lato, che non vi può essere un arricchimento ingiustificato di un soggetto a scapito di un altro; dall’altro lato, che se manca la causa allo spostamento, deve essere previsto un rimedio, come ad esempio la ripetizione dell’indebito (art. 2033 c.c.)Tale principio viene derogato dalle obbligazioni naturali: l’art. 2034 c.c. dispone, infatti, che in caso di obbligazioni naturali non è ammessa la ripetizione di quanto è stato spontaneamente prestato. Risulta, quindi, fondamentale comprendere quando si tratta di un’obbligazione naturale e quando, invece, è possibile ripetere quanto pagato.1. Le obbligazioni naturali, qual è la natura giuridica2. I requisiti delle obbligazioni naturali3. Ipotesi tipiche e atipiche di obbligazioni naturali4. Il pagamento del debito prescritto1 - Le obbligazioni naturali, qual è la natura giuridicaL’art. 2034 c.c. dispone la disciplina generale delle obbligazioni naturali e sancisce che se sussiste un dovere morale o sociale e il soggetto (che deve essere capace) adempie a questo dovere in modo spontaneo, non è ammessa la ripetizione. Si tratta dell’adempimento di un’obbligazione che non è giuridica, e manca quindi di coazione giuridica, ma che trova comunque spazio all’interno dell’ordinamento giuridico. Viene, infatti, ammessa la teoria della pluralità degli ordinamenti: vi sono degli ordinamenti non statali, come quello dei cd. giochi tollerati (es. superenalotto), che ottengono un momento di rilevanza nell’ordinamento statale. L’inosservanza di un dovere morale o sociale comporta un giudizio di riprovazione e disistima tra i consociati.L’art. 2034 c.c. pone una deroga a quanto previsto dall’art. 2033 c.c., secondo cui chi paga quanto non dovuto – e quindi dà vita ad un indebito – ha diritto a chiedere la ripetizione, escludendo la possibilità per il soggetto che adempie a tale dovere morale o sociale di chiedere la ripetizione di quanto spontaneamente adempiuto. L’effetto è quello della cd. soluti retentio, cioè l’estinzione di un rapporto preesistente.In merito alla natura giuridica delle obbligazioni naturali, sono state sostenute due teorie:Una prima teoria, largamente prevalente, secondo la quale non si tratta di vere e proprie obbligazioni, ma di doveri che non hanno rilevanza giuridica se non nella fase dell’adempimento. Manca la giuridicità, e quindi la possibilità per il soggetto di esercitare la propria pretesa con un’azione giuridica.Una differente teoria, minoritaria, ritiene che le obbligazioni naturali siano vere e proprie obbligazioni, alle quali però manca il requisito della responsabilità. Vi è una scissione tra il debito e la responsabilità; ciò che sussiste nell’ipotesi dell’art. 2034 c.c. è solo la esistenza del debito.Tra le due teorie, in giurisprudenza prevale una teoria intermedia: l’obbligazione naturale non esiste e non è una vera e propria obbligazione (di base accoglie la prima teoria), ma allo stesso tempo bisogna evidenziare che l’ordinamento italiano manifesta un favor verso l’adempimento dell’obbligazione naturale. Dunque, bisogna dare dignità giuridica anche a tutti quegli atti che hanno una funzione analoga all’adempimento “normale” (cioè, surrogati dell’adempimento). Di conseguenza, l’adempimento del terzo è ammesso nelle obbligazioni naturali perché ha la stessa funzione dell’adempimento, così come la datio in solutum; al contrario, la novazione di un’obbligazione naturale si ritiene inammissibile perché non è analoga all’adempimento, ma estingue e crea un nuovo rapporto. 2 - I requisiti delle obbligazioni naturaliPer aversi obbligazione naturale non è sufficiente la mera non contrarietà al buon costume, ma è richiesto un quid pluris, identificabile nella doverosità morale o sociale: nel caso di mancato adempimento, si crea un giudizio di disistima. Si richiede inoltre che il soggetto che adempie sia capace, e che agisca spontaneamente: l’adempimento è rimesso alla libera scelta dello stesso, e non invece ad una coazione esterna. Inoltre, la giurisprudenza richiede anche la sussistenza della proporzionalità: la prestazione deve essere proporzionale ai mezzi di cui l’adempiente dispone e all’interesse che mira a soddisfare. 3 - Ipotesi tipiche e atipiche di obbligazioni naturaliIl legislatore ha previsto esplicitamente delle ipotesi di obbligazioni naturali nel codice civile a fronte delle quali sussiste un dovere morale o sociale, che non è suscettibile di coazione giuridica, ma che una volta adempiuto non consente di chiedere indietro quanto prestato.Ciò avviene, ad esempio, a fronte delle disposizioni fiduciarie (art. 627 co. 2 c.c.): la volontà del defunto, affidata al fiduciario, impegna la coscienza di quest’ultimo. Se il fiduciario spontaneamente esegue quanto disposto dal testatore, trasferendo i beni alla persona voluta dal testatore stesso, non potrà più agire per la ripetizione.  Lo stesso è previsto in caso di pagamento di un debito di gioco o di scommessa, alla luce dell’art. 1933 c.c. che espressamente dispone che in questi casi non compete azione.Sono ammesse nell’ordinamento italiano anche delle ipotesi atipiche di obbligazioni naturali: l’intero sistema di diritto privato è orientato alla atipicità delle fonti, quindi pacificamente possono essere previste delle ipotesi atipiche di obbligazioni naturali. Si tratta, ad esempio, dei contributi che vengono dati al convivente more uxorio per il mantenimento durante la convivenza; o anche del pagamento di debiti ultralegali non usurari, che siano stati stabiliti oralmente.4 - Il pagamento del debito prescrittoUn’ipotesi maggiormente problematica è quella del pagamento del debito prescritto. L’art. 2940 c.c. dispone che non è ammessa la ripetizione di ciò che è stato spontaneamente pagato in adempimento di un debito prescritto.Secondo una prima tesi, tale ipotesi rientra pienamente nella categoria di obbligazioni naturali. Il maggiore argomento a sostegno di tale tesi è quello letterale: il legislatore nel descrivere la disciplina dell’art. 2940 c.c. utilizza gli stessi termini che utilizza nelle obbligazioni naturali, escludendo la possibilità di ripetere quanto spontaneamente pagato. Se il debitore spontaneamente paga un debito che invece si era già prescritto, non potrà chiedere indietro quanto pagato.Tuttavia, secondo una diversa tesi, vi sono delle divergenze tra il pagamento del debito prescritto e le obbligazioni naturali, tali per cui non è possibile sostenere che sia applicabile la medesima disciplina. Un primo segnale di divergenza, in realtà, si rinviene già dalla lettera della legge: l’art. 2034 c.c. richiede non solo la spontaneità del pagamento, ma anche la capacità del singolo soggetto, mentre l’art. 2940 c.c. richiama solo la spontaneità, facendo quindi riferimento al fatto che, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1191 c.c., il debitore non deve essere capace quando adempie. Il debito prescritto rientrerebbe ancora nella categoria delle obbligazioni civili, e non in quelle naturali, e di conseguenza non è richiesto il requisito della capacità del debitore. Inoltre, si evidenzia che se il debitore non eccepisce la prescrizione del debito, il giudice non potrà rilevarla. Quindi è evidente che il creditore potrà comunque far valere la propria pretesa in giudizio, e il debitore potrà anche essere condannato. È evidente quindi la differenza con le obbligazioni naturali: nel debito prescritto, comunque il creditore ha una pretesa che può far valere in giudizio; mentre nelle obbligazioni naturali il creditore non ha proprio l’azione. Infine, ulteriore argomento a favore della tesi che distingue il pagamento del debito prescritto dalle obbligazioni naturali è quello per cui la prescrizione non ha l’effetto della soluti retentio, quindi della estinzione del rapporto preesistente – come avviene per le obbligazioni naturali. L’unico effetto è quello di creare in capo al debitore un diritto potestativo alla estinzione (che può far valere in via di eccezione): se tale potere non viene esercitato, l’obbligazione civile continua a vivere.Dunque, ai sensi di questa seconda tesi, il debito prescritto è un normale debito, che non viene degradato a debito naturale. Ne consegue che nel momento in cui il debitore adempie sta solo rinunciando al diritto di prescrizione, e che potranno trovare applicazione tutte le ordinarie regole delle obbligazioni civili.Editor: dott.ssa Claudia Cunsolo

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