Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?
Egregio Avvocato
Pubblicato il 1 feb. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele.
- Cos’è l’Agibilità
- L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
- In che modo può essere tutelato l’acquirente?
1 - Cos’è l’Agibilità
L’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato.
Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica.
Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.
Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.
La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.
Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile.
Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto. La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”.
Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.
3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente?
A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità.
Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente.
Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.
Editor: dott.ssa Flavia Carrubba
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I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale
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Una garanzia certamente generica in quanto l’asservimento del singolo bene al soddisfacimento coattivo del creditore si realizza solamente con il pignoramento, ma anche solo potenziale poiché sin quando il creditore non si munisce di un titolo esecutivo non può aggredire il patrimonio del debitore.L’ordinamento, tuttavia, tutela, sin dal momento in cui il credito sorge, l’interesse del creditore alla conservazione dell’integrità del patrimonio del debitore attraverso i c.d. mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale, vale a dire: azione surrogatoria, azione revocatoria e sequestro conservativo.Caratteri generali dei mezzi di conservazione della garanzia patrimonialeL’azione surrogatoriaL’azione revocatoriaIl sequestro conservativo1 - Caratteri generali dei mezzi di conservazione della garanzia patrimonialeAi sensi e per gli effetti di cui all’articolo 2740 del codice civile il debitore garantisce l’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri. 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Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. Facciamo un esempio per capire meglio. 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Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto; o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?Si.Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). 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Egregio Avvocato
La tutela cautelare nelle more dell’udienza presidenziale di separazione
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Il tema della tutela cautelare d’urgenza, richiesta e ottenuta prima dell’udienza presidenziale di separazione e divorzio o dell’udienza di comparizione nei giudizi camerali, è sovente affrontato da dottrina e giurisprudenza familiarista. Sul punto, si riscontrano due visioni divergenti sull’ammissibilità del ricorso ex art. 700 cpc nel processo di famiglia, data l’esistenza di strumenti tipici della materia, quali i provvedimenti provvisori e urgenti ex art. 708 cpc, gli ordini di protezione ex 736 bis cpc e i rimedi monitori e risarcitori ex 709 ter cpc. Peraltro, la natura cautelare di tali istituti è a sua volta oggetto di dibattito. Ad ogni modo, è consistente la giurisprudenza che ammette una generica tutela cautelare prima dell’udienza presidenziale, a prescindere da questioni di nomen juris. Ugualmente, non mancano provvedimenti di sequestro conservativo ex art. 671 cpc o giudiziario ex art. 670 cpc adottati dal giudice della crisi familiare. Tali arresti sono fondati, principalmente, sulla necessità di tutelare il supremo interesse del minore da pregiudizi gravi e imminenti, che non possono attendere l’ordinanza presidenziale ex art. 708 cpc o altri rimedi tipici. Alcune pronunce estendono tale esigenza dal minore al genitore più “debole” da un punto di vista economico, ovvero vittima di violenza intrafamiliare. Il presente articolo si ripropone si tratteggiare il profilo della tutela cautelare in fase presidenziale, analizzando alcune pronunce emblematiche e il loro rapporto con i futuri strumenti di diritto positivo previsti dalla riforma del processo civile ex DLgs 149/2022.Pubblicato su Salvis Juribus (ISSN 2464-9775) il 21.12.2022. Clicca qui per leggere l'articolo
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