Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?
Egregio Avvocato
Pubblicato il 1 feb. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele.
- Cos’è l’Agibilità
- L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
- In che modo può essere tutelato l’acquirente?
1 - Cos’è l’Agibilità
L’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato.
Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica.
Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.
Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.
Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.
La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.
2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?
Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.
Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile.
Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto. La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”.
Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.
3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente?
A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità.
Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente.
Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.
Editor: dott.ssa Flavia Carrubba
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Gli articoli 167 – 171 del codice civile disciplinano l’istituto del fondo patrimoniale che può essere costituito da uno o entrambi i coniugi, oppure da parte di un soggetto terzo, su beni immobili, mobili e titoli di credito.Lo scopo dell’istituto in oggetto è quello di creare un patrimonio “separato” destinato a soddisfare i bisogni della famiglia stessa, non aggredibile dai creditori in caso di debiti sorti nello svolgimento dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo di uno dei coniugi.Il fondo patrimoniale può essere costituito in qualunque momento del matrimonio tra i due coniugi ma può essere costituito anche in vista del futuro matrimonio ma in questo caso l’atto costitutivo è condizionato alla celebrazione del matrimonio stesso.La disciplina prevista per il fondo patrimoniale si applica anche agli accordi conclusi all’interno delle unioni civili.1 . Come avviene la costituzione del fondo patrimoniale?2. Come avviene l’amministrazione dei beni?3. 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Con l' entrata in vigore della nuova riforma . Richiedi assistenza separazione e divorzi ed anche per redigere il piano genitoriale nel caso di figli minori.Con l’entrata in vigore della nuova riforma in materia di famiglia, occorre redigere il piano genitoriale.Cos’è un piano genitoriale?Il piano genitoriale è un documento redatto (con l’aiuto di un avvocato esperto in diritto di famiglia o di un mediatore familiare) dai due genitori che hanno deciso di interrompere la convivenza e la propria relazione sentimentale.E’ uno strumento efficacissimo per facilitare gli accordi sulla genitorialitàIl piano genitoriale è fondamentale per la gestione dei problemi che inevitabilmente si dovranno sostenere con l’altro genitore e per la cura e l’educazione dei figli dopo la separazione.Un piano genitoriale ben scritto può fungere da mappa per la gestione del nucleo familiare post-separazione. Un buon piano genitoriale deve privilegiare il benessere dei figli e la tutela dei loro interessi.Lo studio legale fornisce assistenza per separazione e divorzi in tutto il territorio nazionale.
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Il 1 gennaio 2004 è entrato in vigore il Codice per la protezione dei dati personali, recepito nel d.lgs. 196/2003, poi integrato profondamente dal Regolamento UE 2016/679. Tale testo, oltre ad istituire l’Autorità Garante della Privacy, detta importanti norme in materia di tutela dei dati personali, i quali potrebbero essere compromessi dal diritto di accesso generalmente riconosciuto ai cittadini (come abbiamo visto qui e qui).Il Codice Privacy in materia di accessoL’accesso “difensivo”La tutela di dati giudiziari, sensibili e super-sensibili1 - Il Codice Privacy in materia di accessoIl Regolamento UE 2016/679 assicura, agli artt. 12 ss., che le pubbliche amministrazioni adottino, per quanto riguarda le informazioni relative ai privati, modalità di comunicazione che siano tali da consentirne la piena ed agevole acquisizione. L’art. 15, inoltre, delinea un vero e proprio diritto di accesso dell’interessato ai propri dati personali, cioè alle informazioni riguardanti una persona fisica, determinata o determinabile. Quando, però, l’esibizione documentale comporti anche la conoscenza di dati personali di soggetti diversi rispetto al richiedente, le amministrazioni che ricevono le istanze di accesso si ritrovano a dover prendere in considerazione le esigenze di tutela dei terzi. Ricordiamo, infatti, che con l’accesso civico generalizzato chiunque può chiedere di prendere visione anche di quei dati, di cui le pubbliche amministrazioni siano in possesso, che non sono soggetti all’obbligo di pubblicazione.Proprio nell’ottica della protezione dei dati personali, l’art. 5-bis del d.lgs. 33/2013, in conformità con la disciplina dell’Unione e di quella nazionale in materia, afferma che l’accesso deve essere negato quando sia necessario a evitare un “pregiudizio concreto” alla tutela di tali dati e dei diritti e libertà che da essa discendono.Quindi, quando viene richiesto l’accesso a documenti la cui conoscenza potrebbe confliggere con l’esigenza di riservatezza di dati personali di soggetti terzi, l’amministrazione è chiamata ad effettuare un bilanciamento di interessi contrapposti: da un lato, la trasparenza e, dall’altro lato, la riservatezza.Questa ponderazione tra interessi contrapposti dipende, fra le altre cose, da due elementi:dalla finalità dell’accesso;dal tipo di dato che rischia di essere compromesso.2 - L’accesso “difensivo”Sotto il primo versante, quando viene chiesto l’accesso a documenti amministrativi la cui conoscenza sia necessaria ai richiedenti per curare o per difendere i propri interessi giuridici, esso deve comunque essere garantito: la valutazione rimessa all’amministrazione ha ad oggetto, quindi, la necessità di quanto richiesto.Si ritiene comunemente che non è sufficiente che l’istanza di accesso faccia generico riferimento a non meglio precisate esigenze probatorie e difensive, siano esse riferite ad un processo in corso o ancora da instaurare: l’istante dovrà, al contrario, motivare adeguatamente sul rapporto di necessarietà fra la documentazione richiesta e la situazione finale controversa.Solo se supererà positivamente questo vaglio rigoroso, la richiesta di ostensione al documento potrà essere accolta.3 - La tutela di dati giudiziari, sensibili e super-sensibiliSotto il secondo profilo, vi sono alcune tipologie di dati che richiedono una tutela “rafforzata”. Si tratta di:dati giudiziari: sono quelli che rivelano l'esistenza di determinati provvedimenti giudiziari soggetti ad iscrizione nel casellario giudiziale (come, ad esempio, i provvedimenti penali di condanna definitivi, la liberazione condizionale, il divieto od obbligo di soggiorno, le misure alternative alla detenzione), nonché la qualità di imputato o di indagato;dati sensibili: sono quelli idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l’adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale;dati super-sensibili: sono i dati sensibili che sono idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.Per quanto riguarda i dati giudiziari e i dati sensibili, nelle operazioni di verifica sul possibile pregiudizio derivante dalla conoscibilità di queste informazioni, l’Amministrazione deve tenere conto di vari parametri. 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