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Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi

L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore. Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?…e cosa per locazione breve?È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?Quali adempimenti per gli intermediari?Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio. Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato. Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.2 - …e cosa per locazione breve?Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore. Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?La risposta è certamente affermativa.Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca? La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti. Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.4 - Quali adempimenti per gli intermediari?Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.Quali sono gli adempimenti da compiere? Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1. 5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIROltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.Editor: avv. Marco Mezzi

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Nullità del matrimonio per vizio psichico (Cass. civ., sez. I, 4 gennaio 2023, n. 149)

Apprendiamo con soddisfazione il cambio di rotta della Suprema Corte, che - in extremis - muta orientamento e riconosce implicitamente la superiorità del diritto canonico rispetto a quello nazionale. Come risaputo, in precedenza la delibazione della sentenza canonica di nullità del matrimonio era riconosciuta solo in base al limite temporale dei tre anni (Sezioni unite, sentenza 16379/2014). Era un patetico, ridicolo tentativo di limitare l'ingerenza della Chiesa negli affari civili di una repubblica sempre più laica ed anti - cristiana. Tale tentativo, comunque, ledeva gli stessi principi del diritto nazionale, in quanto de facto impediva il riconoscimento di vizi tra l'altro sottolineati dall'art. 120 c.c. Il diritto canonico (articolo 1095 numero 2) riconosce l'incapacità consensuale «anche quando il nubente (uno degli sposi) manchi gravemente di discrezione di giudizio circa i diritti e i doveri matrimoniali reciproci ... . Il soggetto, pur essendo cosciente del proprio stato e consapevole dell’atto del matrimonio, manca della capacità di valutare praticamente e concretamente gli effetti del matrimonio che sta per celebrare: capacità di ponderare la scelta del matrimonio, di quel matrimonio e di quel partner. Questa incapacità si verifica in caso di gravi forme di nevrosi e psicopatie, a causa di alcolismo e tossicodipendenza. La discrezione di giudizio è una maturità psicologica che ha interferenze con la maturità affettiva». Sempre l’articolo 1095 del Codice ecclesiastico, al n.3, definisce l’incapacità ad adempiere: «l’invalidità del consenso può derivare anche da cause di natura psichica che compromettono la possibilità di assumere ed adempiere agli obblighi essenziali, e quindi vanificano la volontà di contrarre matrimonio». Deve, ovviamente, trattarsi di «di un’incapacità particolarmente rilevante, che si esprime in una grave forma di anomalia. Cause di natura psichica gravi, che possono compromettere un valido consenso sono, ad esempio: l'omosessualità, il transessualismo, il sadismo, il masochismo». Con la decisione in esame, la Cassazione asserisce che è possibile derogare al tetto dei tre anni di convivenza, fissati dalle Sezioni unite. Ed invero, osservano adesso gli Ermellini, l’incapacità a prestare consenso di uno degli sposi al momento del matrimonio, quale causa di invalidità, è prevista anche dall’articolo 120 del Codice civile, secondo il quale «il matrimonio può essere impugnato da quello dei coniugi che, quantunque non interdetto, provi di essere stato incapace di intendere o di volere, per qualunque causa, anche transitoria, al momento della celebrazione del matrimonio». La decisione appare pienamente condivisibile, soprattutto in quanto - così facendo - si evita una dicotomia basata solo su un elemento temporale e dettata da una sempre più marcata laicità di uno stato che ha perso il senso delle proprie origini e che corre a grandi passi verso il baratro.

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La cosiddetta “Giustizia lumaca” e l’equa riparazione prevista dalla Legge Pinto

Il tema della cosiddetta Giustizia Lumaca è, da anni, al centro del dibattito pubblico e svariati - e non sempre del tutto efficaci - sono stati i tentativi di riforma della giustizia italiana. Nell’ottica di una riduzione delle lungaggini dei processi sono stati introdotti vari metodi stragiudiziali ed alternativi di risoluzione delle dispute: i c.d. metodi ADR, dall’acronimo inglese Alternative Dispute Resolution.Tuttavia, il nostro ordinamento giuridico ha inteso prevedere, con l’emanazione della Legge Pinto, anche un procedimento per il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla irragionevole durata del processo. Qual è, quindi, l’ambito di applicazione della Legge Pinto? Quali sono i presupposti per la richiesta del risarcimento dei danni? Come si svolge il relativo procedimento?La Legge Pinto: perché è stata introdotta? Qual è il suo ambito di applicazione?Quali sono i presupposti per la proposizione della domanda di equa riparazione?Come identificare il danno risarcibile?Come si svolge il relativo procedimento?1 - La Legge Pinto: perché è stata introdotta? Qual è il suo ambito di applicazione?La Legge n. 89 del 24 marzo 2001, nota come Legge Pinto, ha introdotto nel nostro ordinamento giuridico un apposito procedimento per il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, che derivino dalla durata irragionevole del processo.Ma, in concreto, qual è la ratio di questa legge?La risposta a tale quesito è immediata: tutelare il principio di ragionevole durata dei processi sancito dall’articolo 6 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo e costituzionalizzato, quale corollario del principio del giusto processo, dalla nostra Costituzione all’articolo 111, il cui secondo comma testualmente recita «ogni processo si svolge nel contraddittorio tra le parti, in condizioni di parità, davanti a giudice terzo e imparziale. La legge ne assicura la ragionevole durata».Prescindendo dal grado in cui si concludono, il procedimento introdotto dalla Legge Pinto si applica alle controversie civili, ai procedimenti penali ed amministrativi, alle procedure fallimentari ed anche ai procedimenti tributari.2 - Quali sono i presupposti per la proposizione della domanda di equa riparazione?Ai fini della proposizione della domanda di equa riparazione prevista dalla Legge Pinto è necessario il rispetto di alcuni requisiti. In particolare: l’irragionevole durata del processo, l’attuazione dei c.d. rimedi preventivi, l’esistenza di un danno e il nesso di causalità tra l’irragionevole durata del processo e il danno.Ma, nel concreto, quando si può dire che un processo si sia concluso in un termine ragionevole?L’articolo 2, comma 2 bis della Legge Pinto prevede che il termine di ragionevole durata del processo sia rispettato se non eccede la durata di:3 anni per i procedimenti di primo grado;2 anni per i procedimenti di secondo grado;1 anno per il giudizio di legittimità;3 anni per i procedimenti di esecuzione forzata;6 anni per le procedure concorsuali.In ogni caso, va detto che il termine ragionevole è rispettato laddove il giudizio sia definitivo in modo irrevocabile in un tempo non superiore a 6 anni.Per quanto riguarda il computo della durata è opportuno riferirsi a criteri diversi a seconda della natura del processo. Nel processo civile, il termine decorre dal deposito del ricorso introduttivo ovvero dalla notifica dell’atto di citazione. Invece, nel processo penale, il termine decorre dal momento in cui il soggetto indagato viene a conoscenza del procedimento a suo carico mediante atto dell’autorità giudiziaria.Come detto, la ragionevole durata del processo non è l’unico requisito richiesto affinché si possa proporre il procedimento per l’equa riparazione. Difatti, sono necessari anche i cosiddetti rimedi preventivi. A far data dal 31 ottobre 2016, invero, la procedura prevista dalla Legge Pinto è attivabile, a pena di inammissibilità, esclusivamente dopo aver esperito tali rimedi preventivi che variano a seconda del procedimento contestato.In particolar modo, nel processo civile il rimedio preventivo è rappresentato dalla proposizione del giudizio con rito sommario ovvero dalla richiesta di passaggio dal rito ordinario a quello sommario da effettuarsi entro l’udienza di trattazione e, comunque, almeno sei mesi prima che trascorrano i tre anni del primo grado di giudizio. Nell’ipotesi in cui non sia possibile il rito sommario di cognizione, invece, il rimedio preventivo nel processo civile è rappresentato dalla richiesta di trattazione orale prevista dall’articolo 281 sexies del codice di procedura civile, da effettuare sei mesi prima che scada il termine di ragionevole durata del processo.Per quanto concerne il processo penale, il rimedio preventivo è rappresentato dalla cosiddetta istanza di accelerazione, anch’essa da presentare sei mesi prima che spiri il termine di ragionevole durata del processo. In maniera del tutto similare, nei processi contabili e pensionistici dinanzi alla Corte dei Conti e alla Corte di Cassazione, il rimedio preventivo è esperito con la presentazione di un’istanza di accelerazione, in questi casi da presentare, rispettivamente, almeno sei mesi ed almeno due mesi prima della scadenza del termine di ragionevole durata.Nel processo amministrativo, infine, il rimedio preventivo è rappresentato dal deposito di un’istanza con cui si segnala l’urgenza.3 - Come identificare il danno risarcibile?Appurata l’irragionevole durata del processo ed esperiti, a pena di inammissibilità, i rimedi preventivi, è necessario provare l’esistenza di un danno, nonché il relativo nesso causale.Ma cosa prevede, nello specifico, la Legge Pinto?La Legge n. 89/2001, per come modificata nel corso degli anni, sancisce chiaramente che chi, pur avendo esperito i rimedi preventivi […], ha subìto un danno patrimoniale o non patrimoniale a causa dell’irragionevole durata del processo ha diritto ad una equa riparazione.In particolare, è possibile richiedere la riparazione del danno patrimoniale nella sua duplice accezione di danno emergente, ossia la perdita economica effettivamente subìta, e di lucro cessante, vale a dire il mancato guadagno che, invece, si sarebbe potuto produrre se il processo si fosse concluso entro i termini della ragionevole durata.Anche per ciò che concerne il danno non patrimoniale è opportuno distinguere diverse, per così dire, “tipologie”. Infatti, può essere richiesto il danno morale, relativamente al turbamento dello stato d’animo del soggetto interessato, il danno biologico, nell’ipotesi di lesione dell’interesse all’integrità psichica e fisica della persona, ovviamente a seguito di accertamento medico, ed il danno esistenziale, laddove si provi l’esistenza della lesione di altri interessi di rango costituzionale riguardanti la persona interessata.È comunque ovvio che il danno vada provato e, seguendo l’orientamento prevalente, l’onere grava sul soggetto ricorrente.4 - Come si svolge il relativo procedimento?Il procedimento di equa riparazione si svolge in due fasi. La prima, sempre necessaria, si svolge, , inaudita altera parte, vale a dire sulla base del solo ricorso presentato dal soggetto interessato.La seconda fase, invece, solo eventuale, si svolge in contraddittorio, nel caso in cui vi sia opposizione. Come accennato, la domanda si propone con ricorso, che deve necessariamente contenere gli elementi prescritti dall’articolo 125 del codice di procedura civile e deve essere presentato al Presidente della Corte d’Appello del distretto in cui ha sede il Giudice dinanzi al quale si è svolto il primo grado del processo di cui si contesta l’irragionevole durata.Il ricorso è presentato nei confronti: del Ministro della giustizia in ipotesi di procedimenti del giudice ordinario; del Ministro della difesa quando si tratti di procedimenti del giudice militare;del Ministro dell’economia e delle finanze, in tutti gli altri casi.Unitamente al ricorso è necessario il deposito di copia autentica di:atto di citazione, ricorso, comparse e memorie relative al procedimento nel cui ambito si asserisce che si sia verificata la violazione;verbali di causa e provvedimenti del giudice;provvedimento che ha definito il giudizio, ove questo si sia concluso con sentenza o con ordinanza irrevocabili.Inizialmente, la Legge Pinto prevedeva che il ricorso dovesse essere presentato entro sei mesi dal momento in cui la decisione che concludeva il procedimento fosse divenuta definitiva. Tuttavia, la Corte costituzionale, con la sentenza n. 88 del 2018, ha parzialmente dichiarato incostituzionale tale previsione, prevedendo, così, la possibilità di proporre domanda di equa riparazione anche in pendenza di procedimento.Il Presidente della Corte d’Appello – o altro magistrato designato – deve pronunciarsi sulla domanda di equa riparazione entro il termine di 30 giorni dal deposito del ricorso.In caso di accoglimento della domanda, il Giudice ingiunge, con decreto motivato provvisoriamente esecutivo, all’amministrazione interessata, di pagare la somma liquidata a titolo di equa riparazione. Tale indennizzo si determina ai sensi dell’articolo 2056 del codice civile tenendo conto dell’esito del processo in cui è verificata la violazione, del comportamento del Giudice e delle parti, della natura degli interessi coinvolti e del valore e della rilevanza della causa.L’indennizzo liquidato dal Giudice non può essere inferiore a € 400,00 né superiore a € 800,00 per ciascun anno o frazione di anno superiore a sei mesi che ecceda il termine di ragionevole durata.Editor: avv. Marco Mezzi

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Il regolamento condominiale

L’articolo 1138 del codice civile disciplina il regolamento condominiale, pur non fornendo una definizione univoca dello stesso.Pertanto, cosa s’intende per regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio? Quali sono i tipi di regolamento condominiale?1. Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?2. Approvazione e modifica del regolamento condominiale3. Le diverse tipologie di regolamento condominiale1 - Cos’è il regolamento condominiale? In quali casi è obbligatorio?Come accennato in premessa, il legislatore non ha inteso fornire una definizione univoca del regolamento condominiale. Tuttavia, è possibile affermare che il regolamento condominiale sia lo strumento mediante il quale si disciplina l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese ed ogni altro aspetto relativo alla gestione e all’amministrazione di un condominio.Quando è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale?Per rispondere a questa domanda è necessario esaminare l’articolo 1138 del codice civile, il cui primo comma sancisce che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.2 - Approvazione e modifica del regolamento condominialeAppurato che il regolamento condominiale è obbligatorio nell’ipotesi in cui un edificio sia formato da più di dieci condomini, va compreso come lo stesso venga approvato.Sempre l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento – o per la revisione di quello già adottato – può essere presa da ciascun condomino. Per essere approvato, ovviamente, occorre ottenere la maggioranza richiesta dalla legge. In questo caso, la norma di riferimento è l’articolo 1136 del codice civile, in base al quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Come si esaminerà a breve, i regolamenti condominiali si distinguono in assembleare e contrattuale. La differenza assume rilevanza anche per quel che riguarda la modifica del regolamento. Difatti, nel caso di regolamento assembleare la legge dispone che ogni condomino possa assumere l’iniziativa per la modifica del regolamento e l’assemblea provvederà con le stesse maggioranze previste per l’approvazione.In caso di regolamento contrattuale, invece, va detto che la Corte di cassazione con sentenza n. 17694/2007 ha stabilito che il regolamento ha natura contrattuale ed è modificabile solamente all’unanimità dei condomini in due ipotesi: 1. quando le disposizioni del regolamento limitano i diritti dei condomini; 2. quando contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto ad altri.3 - Le diverse tipologie di regolamento condominiale  Con riferimento alla natura, il regolamento condominiale è distinguibile in: regolamento ordinario o assembleare, regolamento contrattuale o negoziale, regolamento giudiziale.Il regolamento si definisce di natura assembleare quando, per l’appunto, è approvato dall’assemblea dei condomini. L’articolo 71 delle disposizioni attuative del codice civile prevede che il regolamento assembleare sia trascritto in un apposito registro tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, sebbene tale norma non sia mai stata applicata.Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, i regolamenti ordinari non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.Diversamente può, invece, disporre il regolamento contrattuale. Esso è definito tale perché è accettato da tutti i condomini ed ha valenza contrattuale. Solitamente è lo stesso proprietario originario a predisporre il regolamento che va, di volta in volta, allegato ai singoli atti di acquisto. Con questo tipo di regolamento è possibile limitare l’uso delle parti comuni, limitare i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o ampliare i poteri di uno o più condomini rispetto agli altri.La terza tipologia, infine, è quella dei regolamenti giudiziali, i quali si hanno qualora non si riesca a formare un regolamento in sede assembleare ed è necessario ricorrere all’autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.

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