Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Avv. Ruggiero  Gorgoglione

Avv. Ruggiero Gorgoglione

Pubblicato il 1 mar. 2022 · tempo di lettura 1 minuti
Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare. | Egregio Avvocato

Un'importante problematica che spesso coinvolge gli acquirenti degli immobili e gli operatori del settore è rappresentata dal diritto dell'agente immobiliare alla provvigione in presenza di clausole cd. "salvo approvazione mutuo", nell'ipotesi in cui il mutuo non dovesse poi essere concesso.


A tal fine è di fondamentale importanza individuare la tipologia di clausola inserita nella proposta di acquisto, potendo essere una clausola "sospensiva" o "risolutiva" degli effetti della proposta stessa.


In presenza di una clausola sospensiva: gli effetti della proposta restano sospesi fino all'approvazione del mutuo per cui, anche qualora questa dovesse essere accettata dalla controparte contrattuale, non sarà produttiva di effetti e di conseguenza il diritto alla provvigione non si potrà considerare maturato. 


In presenza di una clausola risolutiva: la proposta una volta accettata produce integralmente i propri effetti, per cui, il diritto alla provvigione dell'agente sorge già con l'accettazione delle proposta da parte del venditore (salvo diverso accordo tra le parti), per cui l'evento che porta alla risoluzione della proposta (come ad esempio la mancata approvazione del mutuo) non fa venir meno il diritto dell'agente al proprio compenso.


A prescindere dalla presenza di una clausola sospensiva o risolutiva (come potrebbe essere la clausola "salvo approvazione mutuo"), l'art. 1757 c.c. prevede che il mediatore ha comunque diritto alla provvigione anche se l'accordo tra le parti fosse annullato o rescisso, se il mediatore non conosceva la causa invalidante. Tendenzialmente invece la nullità dell'accordo tra acquirente e venditore è in grado di travolgere anche la provvigione dell'agente.


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L’accesso “difensivo”Sotto il primo versante, quando viene chiesto l’accesso a documenti amministrativi la cui conoscenza sia necessaria ai richiedenti per curare o per difendere i propri interessi giuridici, esso deve comunque essere garantito: la valutazione rimessa all’amministrazione ha ad oggetto, quindi, la necessità di quanto richiesto.Si ritiene comunemente che non è sufficiente che l’istanza di accesso faccia generico riferimento a non meglio precisate esigenze probatorie e difensive, siano esse riferite ad un processo in corso o ancora da instaurare: l’istante dovrà, al contrario, motivare adeguatamente sul rapporto di necessarietà fra la documentazione richiesta e la situazione finale controversa.Solo se supererà positivamente questo vaglio rigoroso, la richiesta di ostensione al documento potrà essere accolta.3 - La tutela di dati giudiziari, sensibili e super-sensibiliSotto il secondo profilo, vi sono alcune tipologie di dati che richiedono una tutela “rafforzata”. Si tratta di:dati giudiziari: sono quelli che rivelano l'esistenza di determinati provvedimenti giudiziari soggetti ad iscrizione nel casellario giudiziale (come, ad esempio, i provvedimenti penali di condanna definitivi, la liberazione condizionale, il divieto od obbligo di soggiorno, le misure alternative alla detenzione), nonché la qualità di imputato o di indagato;dati sensibili: sono quelli idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l’adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale;dati super-sensibili: sono i dati sensibili che sono idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.Per quanto riguarda i dati giudiziari e i dati sensibili, nelle operazioni di verifica sul possibile pregiudizio derivante dalla conoscibilità di queste informazioni, l’Amministrazione deve tenere conto di vari parametri. In primo luogo, la natura sensibile o giudiziaria dei dati dovrebbe far propendere in linea di principio per il rifiuto dell’accesso generalizzato, salvo valutare poi caso per caso le varie situazioni particolari in cui non vi sarebbe comunque un pregiudizio (ad esempio perché le informazioni erano già state rese pubbliche dall’interessato stesso). Inoltre, particolare attenzione dovrà essere posta nei casi in cui si tratti di informazioni che potrebbero comportare, in base al loro uso, rischi specifici per i diritti e le libertà degli interessati (come ad esempio i dati di localizzazione) o quando l’istanza di accesso abbia ad oggetto documenti contenenti informazioni su minori: in questi casi sarà auspicabile una maggiore cautela nell’accoglimento di tale istanza.Ancora, è necessario tenere presente che, con riferimento ai dati e alle informazioni personali contenuti in documenti riferiti a singole persone (si pensi a professionisti iscritti a un Ordine o a un Albo o ai partecipanti ad una procedura di concorso) un eventuale accoglimento dell’accesso civico potrebbe determinare ripercussioni negative sul piano professionale, personale e sociale, non solo all’interno dell’ambiente lavorativo ma anche al di fuori.Per quanto riguarda, infine, i dati super-sensibili, l’accesso è consentito solo se la situazione giuridicamente rilevante che si intende tutelare con la richiesta di accesso a documenti amministrativi sia di rango almeno pari ai diritti dell’interessato, cioè consista in un diritto della personalità o in un altro diritto o liberà fondamentale e inviolabile. 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Annullamento del matrimonio nel Diritto Civile e dichiarazione di nullità in quello Canonico.

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Nel linguaggio comune si parla tutt'oggi di "annullamento del matrimonio" ma questo è errato, in quanto, nel diritto canonico, non esiste il divorzio, bensì la dichiarazione di nullità di un matrimonio, sì celebrato secundum ritum Sanctae Romanae Ecclesiae ma viziato da situazioni tanto gravi da comportarne la nullità ab origine, come se il matrimonio stesso non fosse mai stato celebrato (tam quam non esset). Per ottenere la declaratoria di nullità, il vizio deve ricadere tra quelli previsti dal Codice di Diritto Canonico. Exempli gratia, si consideri il Canon 1103, secondo cui è nullo il matrimonio celebrato sotto l'effetto del timore provocato da pressione psicologica o costrizione morale, come pure da violenza o minaccia materiale.In tal caso, se siamo di fronte ad un matrimonio concordatario o solo religioso celebrato sotto violenza e costrizione grave, anche qualora fosse solo reverenziale, il soggetto che lo ha subito potrà sempre impugnare il vincolo nuziale e chiedere al Tribunale Ecclesiastico competente di dichiarare la nullità dello stesso anche dopo il cessare della violenza o della costrizione Il vizio per la Chiesa non è sanabile, quindi non vi è nessuan prescrizione temporale.Diverso è invece l'approccio del Diritto Italiano. Ed invero, secondo il Codice Civile, nel caso di specie si parla di “annullamento del matrimonio” in quanto il vincolo di per sé è nato valido e solo l'effetto di annullamento dello stesso si andrà a produrre a condizione che “non vi sia stata coabitazione per un anno”, intesa nei termini di una completa vita coniugale successivamente al cessare della violenza. Qui, inoltre, vi è un limite temporale fissato dalla legge in un anno. Tale sanatio prevista dall'art. 122 c.c. comunque in linea con i principi del diritto in termini di sanatoria e prescrizione del diritto (cfr. Trib. Modena 9 novembre 2022).Pertanto, è difficile provare tale circostanza, in quanto chi ha posto in essere la violenza andrà a dichiarare che la stessa non è mai esistita o che al massimo sia cessata da oltre un anno e pertanto nulla può essere dichiarato ai fini della annullabilità. Viceversa il soggetto debole, dopo aver subito la violenza al consenso, dovrà anche subire l'onta di un processo per avere giustizia.La discrasia tra Diritto Civile e Diritto Canonico si colloca sulla scia di un orientamento purtroppo oramai consolidato nel ns. Ordinamento, che, facendo leva sulla laicità dello Stato, de facto ignora e snobba l'Insegnamento della Chiesa, degradando in tal modo le statuizioni dei Tribunali Ecclesiastici a mere vicende afferenti la sfera religiosa dei coniugi. Non resta che augurarsi una più profonda collaborazione ed un più sincero timore reverenziale nei confronti di Santa Romana Chiesa, piuttosto che una "scissione" del Diritto, che non giova alla fine dei conti alle persone.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore

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