Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Convivenza di fatto: come e perché registrarla?

La c.d. legge Cirinnà (n. 76 del 2016) ha disciplinato le convivenze di fatto e previsto la possibilità di registrarle.A tal fine, è necessario che i due soggetti, indifferentemente di sesso diverso o dello stesso sesso, siano maggiorenni, conviventi e uniti stabilmente da un legame affettivo e di coppia, connotato da reciproca assistenza morale e materiale. Per formalizzare la convivenza di fatto, è sufficiente effettuare una dichiarazione all’anagrafe del Comune di residenza, affermando di costituire una coppia di fatto e di coabitare nella stessa casa. Tale dichiarazione può essere sottoscritta di fronte all’ufficiale dell’anagrafe o essere inviata tramite fax o per via telematica. Successivamente, l’ufficio rilascia una certificazione, utile alla dimostrazione della convivenza ai fini di legge. In base alla legge, ai conviventi viene infatti riconosciuta una serie di diritti, tra i quali:il diritto reciproco di visita, assistenza e accesso alle informazioni personali in caso di malattia;la facoltà di nominare il partner come proprio rappresentante;il diritto di continuare a vivere nella casa di residenza dopo il decesso del convivente proprietario dell’immobile.È anche possibile stipulare un contratto di convivenza per regolare i rapporti patrimoniali.Deve comunque considerarsi che i diritti in questione sono correlati direttamente allo “status” di conviventi di fatto. Anche in mancanza della certificazione, pertanto, i conviventi potranno provare il rapporto duraturo e significativo e far valere i diritti e i doveri connessi.

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La "normale tollerabilità" nella disciplina delle immissioni, tra priorità d'uso ed esigenze di produzione

Il presente elaborato consiste in una analisi della più recente giurisprudenza di legittimità relativamente al concetto di "normale tollerabilità" nella disciplina delle immissioni ex art. 844 C.C. e del suo rapporto con i criteri della priorità d'uso e delle esigenze di produzione.Pubblicato il 22.09.2018 su Salvis Juribus (ISSN 2464-9775). Clicca qui per leggere l'articolo.

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Il preliminare di vendita

Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità. 2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta). Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente. Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene. Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto. Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico. 3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare. In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo. La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).Dott.ssa Flavia Carrubba

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Oggigiorno, tutti i genitori si trovano costretti a confrontarsi con le nuove tecnologie e, in particolare, con i social, particolarmente amati dai ragazzi. Ovviamente, i figli – soprattutto se adolescenti – vorrebbero poter fare ciò che vogliono sul web. Ma che cosa dice la legge al riguardo? Una recente decisione del Tribunale di Brescia (Tribunale di Brescia, sentenza n. 879 del 4 marzo 2025) fa luce su questo aspetto della vita quotidiana: i genitori devono controllare i profili social dei figli minorenni, soprattutto quando sussiste una condizione di maggiore fragilità e/o immaturità. La sentenza merita attenzione anche perché tocca il tema dei contenuti intimi manipolati tramite software. Ai genitori, quindi, toccherà un dovere di sorveglianza rafforzato anche sui sistemi di intelligenza artificiale, sempre più utilizzati dai ragazzi per creare o modificare i contenuti. Le ultime pronunce sono univoche nel rafforzare i doveri di controllo dei genitori: l’obbligo di vigilanza sui figli si deve tradurre in una limitazione sia quantitativa che qualitativa dell’accesso ai social network, per evitare che vengano utilizzati in modo non adeguato da parte dei minorenni. Questo dovere persiste anche in presenza di limitate competenze tecnologiche da parte dei genitori, i quali sono tenuti ad adottare misure adeguate per comprendere e controllare l'uso che i figli fanno delle piattaforme digitali. In altre parole, i genitori sono tenuti non solo a impartire ai figli minorenni un’educazione all’uso delle tecnologie consona alle proprie condizioni socio-economiche, ma anche a verificare che abbiano acquisito i valori insegnati. Al riguardo, la Giurisprudenza appare costante. Ricordiamo, a titolo esemplificativo, una interessante pronuncia dell’agosto del 2020 del Tribunale di Parma, che, giustamente, ha incluso l’educazione digitale tra i doveri genitoriali e ha richiesto “una supervisione costante dei dispositivi elettronici da parte di entrambi i genitori, con filtri adeguati per evitare contenuti inappropriati”. Ma vi è ancor di più: l’obbligo in capo ai genitori può addirittura comportare un risarcimento del danno a terzi, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2048 c.c. che prevede la responsabilità dei genitori per i danni cagionati dai figli minori non emancipati che abitano con essi, salvo prova di non aver potuto impedire il fatto. Questo implica un dovere di vigilanza attiva e continua sull'attività dei figli, inclusa quella online. Al riguardo, il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza 304/2024, si è occupato del caso di una ragazza dodicenne che aveva aperto un profilo social sul cellulare dei genitori senza condividere con loro la password. Per il giudice tale condotta integra una violazione dell’obbligo di controllo (articolo 2048 c.c.), incardinando in capo ai genitori la responsabilità per “culpa in educando”. La precoce emancipazione dei minori non esclude né attenua la responsabilità dei genitori, i quali, come detto, hanno un onere rafforzato di impartire ai figli l’educazione necessaria, che comprenda anche il corretto utilizzo di software e dispositivi digitali, intelligenza artificiale inclusa. Anche la Cassazione sposa questo orientamento: La Suprema Corte (Cass. 27061/2024) afferma, infatti, che esiste una responsabilità diretta dei genitori che concorre con quella del minore per non aver impedito il fatto dannoso. In questo contesto, gli Ermellini evidenziano che l'obbligo di vigilanza dei genitori non può essere delegato o trascurato, soprattutto in relazione all'uso delle nuove tecnologie da parte dei figli. Le recenti pronunce ribadiscono, quindi, l'importanza di un controllo attento e costante da parte dei genitori sull'attività online dei figli minorenni, quale completamento del generale dovere di educare la prole. L'obbligo di vigilanza de quo comprende la supervisione dei profili social, inclusi quelli falsi, e non può essere eluso invocando scarse competenze informatiche. La mancata osservanza di tali doveri può comportare significative conseguenze legali, tra cui sanzioni pecuniarie per danni derivanti da condotte illecite dei minori. Non basta dire ai figli cosa è giusto: è necessario verificare che lo mettano in pratica. La precoce autonomia digitale dei minori non solleva i genitori dalle loro responsabilità. Al contrario, li obbliga a educare in modo ancora più attento e moderno. Serve un impegno reale nell’insegnare e verificare l’uso corretto delle tecnologie, inclusa l’intelligenza artificiale.

Ogni anno, in occasione delle vacanze estive, si ripresenta per noi avvocati familiaristi – divorzisti il problema delle coppie separate relativo alle vacanze con i figli.Cercheremo qui di chiarire i punti salienti, sottolineando sempre che in tali casi dovrebbe prevalere il buon senso e non l’egoismo.La legge prevede che i genitori separati debbano comunicare all’altro genitore con congruo avviso (di solito entro maggio) le date in cui vogliono trascorrere le vacanze con i propri figli. Generalmente, i protocolli dei Tribunali italiani garantiscono un periodo di 15 giorni anche non continuativi per le vacanze estive. Inoltre, nei casi di separazione altamente conflittuale, è consigliabile inserire un’apposita clausola negli accordi di separazione o divorzio, che imponga a entrambi i genitori di comunicare reciprocamente dove trascorreranno le vacanze con i figli ed anche la regolamentazione delle chiamate/videochiamate quando i figli sono in vacanza con l'altro genitore.Spesso, però, accade che tali comunicazioni non vengano effettuate per tempo, per i più svariati motivi. Cosa accade in tal caso?Dal punto di vista civilistico la mancata comunicazione del luogo di vacanza può essere considerata una violazione del principio di collaborazione tra genitori. Invero, l’art. 143 c.c. impone ai genitori l’obbligo di collaborare nell’interesse della famiglia. Pertanto, il genitore che omette di comunicare la destinazione delle vacanze potrebbe essere ritenuto responsabile di un illecito endofamiliare, che comporta - in caso di ricorso al Tribunale – l’ammonizione del genitore inadempiente da parte del giudice e la condanna al risarcimento dei danni non patrimoniali, in caso di grave pregiudizio per l’altro genitore.Da un punto di vista penale, non si configura alcun reato se un genitore porta in vacanza i figli senza comunicarlo all’altro. Attenta giurisprudenza di merito in materia (Trib. Rieti, Sez. GIP, 15.06.2011) ha chiarito alcuni aspetti:·      La condotta de quo è sì una “violazione piuttosto grave”, poiché rende difficile all’altro genitore rintracciare i figli in caso di emergenza, tuttavia, se gli accordi di separazione o divorzio prevedono solo l’obbligo di concordare i periodi di vacanza, ma non il luogo preciso, non si configura alcun reato. In particolare, non si tratta di violazione dell’art. 388, comma 2, c.p. (mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice), né di violazione dell’art. 570 c.p. (violazione degli obblighi di assistenza familiare).Pertanto, pur non essendovi gli estremi di reato, ciò non significa che il comportamento di omettere una tale comunicazione sia giusto o men che meno accettabile in quanto si incorre in ogni caso nella violazione del diritto dell’altro coniuge di conoscere il luogo dove i propri figli si trovano e che risulta sanzionabile dal punto di vista civile. Tutto ciò, inoltre, va ad enorme discapito dei bambini per il cui bene i due genitori dovrebbero collaborare e non farsi delle inutili guerre.Altro tema scottante riguarda il mantenimento durante le vacanze estive. L’assegno di mantenimento deve essere pagato anche quando i figli trascorrono le vacanze con chi ne è obbligato? È questa una domanda molto comune tra i genitori separati. Preliminarmente, va osservato come l’assegno di mantenimento è considerato come una rateizzazione di una somma unica annuale, precedentemente stabilita dal giudice della famiglia, che viene appunto rateizzata per permetterne il più comodo e regolare adempimento da parte dell’obbligato. Proprio per tali motivi il genitore non collocatario ed obbligato al versamento dell’assegno non potrà essere sollevato da tale obbligo neppure nel periodo in cui i bambini trascorreranno con lui le vacanze estive.  La Corte di Cassazione Sez. I Civile ha infatti sancito come l’obbligo al mantenimento non sia il semplice rimborso mensile delle spese sostenute per i minori, ma si configuri in una rata mensile di un contributo annuo già precedentemente determinato e dunque non influenzato dal fatto che i minori trascorrano le vacanze con l’uno o l’altro genitore. Con la Sentenza dell’8 settembre 2014, n. 18869 la Corte ha infatti dichiarato che: “(…) Non sussiste il vizio motivazionale denunciato. In realtà la denuncia attiene alla contraddittorietà della decisione rapportata all’affermazione del criterio assistenziale dell’assegno. La Corte di merito ha motivato il rigetto della domanda del P. di riduzione dell’assegno per il periodo estivo, in cui le ragazze soggiornavano presso di lui, facendo riferimento al consolidato orientamento di questa Corte, secondo il quale, in mancanza di diverse disposizioni, il contributo al mantenimento dei figli minori, determinato in una somma fissa mensile in favore del genitore affidatario, non costituisce il mero rimborso delle spese sostenute dal suddetto affidatario nel mese corrispondente, bensì la rata mensile di un assegno annuale determinato, tenendo conto di ogni altra circostanza emergente dal contesto, in funzione delle esigenze della prole rapportate all’anno. Ne consegue che il genitore non affidatario non può ritenersi sollevato dall’obbligo di corresponsione dell’assegno per il tempo in cui i figli, in relazione alle modalità di visita disposte dal giudice, si trovino presso di lui ed egli provveda pertanto, in modo esclusivo, al loro mantenimento (v., in tal senso, Cass., sent. n. 12308 del 2007, n. 566 del 2001).Altra vexata quaestio riguarda, poi, la natura delle spese delle vacanze estive. In particolare, ci si chiede se tali spese siano da considerarsi straordinarie o meno e se dunque vadano divise tra i due coniugi. La Cassazione si è più volte espressa in materia di spese straordinarie, stabilendo che “Le spese ordinarie sono quelle destinate a soddisfare i bisogni quotidiani del minore, mentre, quelle straordinarie, sono costituite dagli esborsi necessari a far fronte ad eventi imprevedibili o addirittura eccezionali, ad esigenze non rientranti nelle normali consuetudini di vita dei figli minori fino a quel momento, o comunque spese non quantificabili e determinabili in anticipo o di non lieve entità rispetto alla situazione economica dei genitori”. Le “spese straordinarie” sono, dunque, quelle destinate a far fronte a ciò che è imprevedibile ed impronosticabile e, come appare evidente, le vacanze estive non fanno parte di tali eventualità. Sarà quindi onere del genitore con il quale il minore trascorrerà la vacanza sostenere le spese per la stessa. Qualora invece si tratti di vacanze trascorse autonomamente dal bambino, quali campi scuola o campeggi estivi, sarà necessario un preventivo accordo tra i genitori per regolamentarne i pagamenti.Va, infine analizzato il caso – non infrequente ai nostri giorni – di vacanze all’estero. La risposta è da cercarsi, in primis, negli accordi di separazione. Non è inusuale che nel provvedimento giudiziale sia fatta menzione del reciproco assenso dei genitori al rilascio dei documenti validi per l’espatrio dei figli. In altri casi, invece, i genitori si accordano per consentire viaggi all’estero del minore soltanto al compimento della maggiore età, ovvero soltanto in determinati luoghi ad esclusione di altri, per fare degli esempi. Nel caso in cui, diversamente, non sia stato previsto nulla nel provvedimento del Tribunale, il genitore che intenda portare con sé il figlio minore per un viaggio all’estero dovrà chiedere, necessariamente, il consenso dell’altro genitore affinché il Comune o la Questura rilascino i documenti occorrenti. In caso di rifiuto immotivato, quindi, l’altro genitore potrà rivolgersi al Giudice competente presso il Tribunale ordinario civile che, compiuti gli accertamenti occorrenti per il caso concreto tramite delega alle Forze dell’Ordine interessate (ad esempio i Carabinieri di zona), valutate le ragioni dell’altro, potrà autorizzare il rilascio del documento valido all’espatrio. Tra le motivazioni considerate quali legittime giustificazioni del rifiuto del genitore a consentire il viaggio all’estero del figlio si annoverano, ad esempio, il fondato timore per viaggi in località insalubri o rischiose a causa di situazioni politicamente instabili o guerre, ovvero la sussistenza del fondato pericolo che il genitore intenda trasferirsi stabilmente all’estero portando i bambini con sé.Occorrerà, quindi, depositare un ricorso presso la cancelleria del Giudice Tutelare del Tribunale competente per la residenza del minore nel quale allegare il verbale di separazione o la sentenza di divorzio, la documentazione che attesti l’impossibilità ad acquisire il consenso dell’ex coniuge e il proprio stato di famiglia.Letto il ricorso il Giudice fisserà un’udienza per verificare le ragioni del mancato assenso del genitore e per decidere se concedere o meno l’autorizzazione volta ad ottenere il rilascio o il rinnovo del passaporto.L’istanza del rilascio del passaporto sarà rigettata se il Giudice riterrà che il rilascio o il rinnovo del passaporto sia pregiudizievole per il minore; al contrario, accoglierà l’istanza qualora ritenga che non vi siano pregiudizi per il minore oppure che il rifiuto da parte dell’ex coniuge sia ingiustificato. In caso di accoglimento del ricorso, il giudice emetterà un decreto con cui autorizza l’ex coniuge ad ottenere il rilascio o il rinnovo del passaporto.Ulteriore vexata quaestio: si possono sentire i figli mentre sono in vacanza con l'altro genitore? Anche qui è consigliabile inserire tale clausola negli accordi di separazione, ovviamente sì, è possibile sentire i propri figli mentre sono in vacanza con l'altro genitore, ma senza che telefonate e videochiamate diventino strumento di controllo e intralcino la genitorialità dell'altro genitore. Anche qui, dovrebbe prevalere il buon senso ed il rispetto.Concludendo, vogliamo concludere questa disamina cercando di rispondere alla domanda che, oramai, è comune: “Si possono portare i figli in vacanza con il nuovo partner”? Al riguardo, non esistono regole specifiche dettate dal Legislatore e solo il buon senso dovrebbe regolare questo aspetto. Quindi, il primo consiglio è inserire clausole negli accordi di separazione che regolino tali aspetti, considerando sempre the child’s best interests, e quindi condizionando tale eventualità all’assenza di gravi situazioni che possano essere pregiudizievoli per il minore.Nella speranza che quest’anno prevalga il buon senso, auguriamo a tutti buone vacanze.

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