Egregio Avvocato
Pubblicato il 7 ott. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?
1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?
3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta).
Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente.
Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.
2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?
Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c.
Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.
Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene.
Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).
Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto.
Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico.
3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare.
In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo.
La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).
Dott.ssa Flavia Carrubba
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Egregio Avvocato
25 set. 2023 • tempo di lettura 3 minuti
Nell'esecuzione degli incarichi affidatici prestiamo particolare attenzione alla tutela dei soggetti più deboli (ovverosia i minori), i cui diritti - pur sulla carta indiscutibilmente riconosciuti a livello nazionale e internazionale - vengono spesso messi in secondo piano nelle vicende patologiche del rapporto coniugale. Oggi vogliamo dedicare particolare attenzione all’adozione in casi particolari: l’adozione mite attuata, per la prima volta, dal Tribunale per i minorenni di Bari, con una pronuncia del 7 maggio 2008.Per adozione mite si intende una particolare tipologia di adozione, in quanto pur sussistendo una inidoneità genitoriale, si vuole tutelare l’interesse del minore a mantenere un rapporto con la famiglia di origine. Ovviamente, si tratta di un’ipotesi che deve essere vagliata attentamente dal giudice, in quanto il bambino viene adottato, ma conserva il legame con i genitori biologici.Il giudice chiamato a decidere sulla dichiarazione di adottabilità, cioè sullo stato di abbandono, deve preliminarmente accertare la sussistenza dell’interesse del minore a conservare il legame con i genitori biologici, in considerazione dell’affetto dimostrato dagli stessi. In assenza di questo interesse (ad esempio, perché il padre e la madre sono assolutamente incapaci di prendersi cura del proprio figlio anche dal punto di vista educativo), allora sarà più opportuno optare per l’adozione piena e legittimante.Dobbiamo, adesso, chiarire in quali casi si può ricorrere all’adozione mite. L’adozione mite può essere pronunciata in tutti quei casi in cui i genitori versano in condizioni economiche precarie, soffrano di gravi malattie ovvero nei casi di affidamento sine die. In genere, l’affido non può durare più di ventiquattro mesi. Tale termine, però, può essere prorogato dal tribunale qualora la sospensione possa recare un pregiudizio al bambino. Se il progetto viene reiterato di volta in volta, tanto da essere a tempo indeterminato, si parla di affido sine die (cioè senza scadenza). Tale eventualità ricorre quando, decorso il termine previsto nel decreto del giudice, non sussistono le condizioni affinché il minore possa ritornare dalla sua famiglia.Il Tribunale barese ha, poi, disposto che, allorché si faccia luogo ad adozione mite, il minore può assumere il cognome dell’adottante, sostituendolo al proprio, quando detto cognome valga ormai ad identificare la persona, risultando dunque segno distintivo della sua identità personale.Prima della storica pronuncia del Tribunale barese, l’adozione mite risultava sconosciuta nell’ordinamento italiano. In realtà, come evidenziato dalla CEDU, alcuni Tribunali Italiani avevano già interpretato estensivamente l’art. 44 della 184/83 e introdotto l’adozione semplice nei casi in cui non era stato accertato il completo abbandono del minore. Quindi, prima di decidere se un bambino possa essere dichiarato adottabile e prevedere la definitiva rottura del legale familiare biologico, secondo l’Alta Corte, costituirebbe obbligo delle autorità italiane di adoperarsi in maniera adeguata per fare rispettare il diritto del genitore a continuare il legame con il proprio figlio, al fine di evitare di incorrere nella violazione del diritto al rispetto della vita familiare sancito dall’articolo 8 CEDU” (CEDU, 21 gennaio 2014, Zhou c/ltalia; similiter, CEDU, 13 ottobre 2015, S. H. c/ltalia).Come detto in precedenza, l’adozione mite è stata introdotta, per la prima volta, dal Tribunale per i Minorenni di Bari, con una pronuncia del 7 maggio 2008, da più parti contestata. Tale istituto, nato nella prassi, si situa a metà strada tra l’adozione e l’affidamento etero-familiare.L’adozione mite è stata poi “riconfermata” dalla Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n.35840/2021 del 22 novembre 2021. Con tale pronuncia gli Ermellini hanno di fatto dato il via libera una volta per tutte all’istituto dell’adozione mite, affermando che deve essere disposta “nei casi di abbandono semipermanente o ciclico in cui alla sussistenza di una grave fragilità genitoriale si associa la permanenza di un rapporto affettivo significativo“ così da palesare, sempre nel prioritario interesse del minore, che “all’accoglienza nella nuova famiglia si accompagni la permanenza di rapporti di fatto e giuridici con la famiglia di origine”.A nostro parere, l’istituto ha un notevole valore giuridico e sociale, in quanto realizza – anche in assenza di alcuni presupposti dettati dalla legge 184/83, la realizzazione del supremo interesse del minore (da valutare nel caso concreto) e, pertanto, deve essere interpretata come un utile e versatile strumento a disposizione dei nostri Tribunali. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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6 mag. 2021 • tempo di lettura 7 minuti
La guida in stato di ebbrezza o sotto l’effetto di sostanze stupefacenti comporta un’alterazione psico-fisica nella persona del guidatore, che ha una percezione distorta della realtà e subisce un peggioramento delle proprie facoltà intellettive ed un rallentamento dei riflessi. Si tratta di una condotta pericolosa per l’incolumità personale ed altrui che, per quanto venga spesso sottovalutata, è punita a livello non solo amministrativo ma anche penale dal legislatore italiano. Alcune premesseLe sanzioni previste per i guidatori “comuni”Le sanzioni previste per conducenti infraventunenni, neo-patentati e auto-trasportatori professionali Guida in stato di alterazione psicofisica per uso di sostanze stupefacentiLavori di pubblica utilità1 – Alcune premesseLo stato di ebbrezza è una condizione di alterazione psico-fisica che consegue all’assunzione di sostanze alcoliche e che comporta una percezione distorta della realtà, un peggioramento delle facoltà intellettive e un rallentamento dei riflessi. A questa particolare condizione sono dedicati gli artt. 186 e 186-bis del Codice della Strada (CdS – D.Lgs. 30 aprile 1992, n. 285) che introducono delle distinzioni sul piano sanzionatorio in base alla alla quantità di alcool assunto (che si misura in g/l di sangue), all’età o alla qualità soggettiva del guidatore (neopatentati, infraventunenni o autotrasportatori professionali) nonché a particolari condizioni di fatto o di tempo in cui la condotta viene realizzata (se cagiona un incidente o avviene in orario notturno).Il superamento del limite imposto dalla legge può essere accertato attraverso analisi del sangue o mediante verifica all’etilometro, lo strumento che misura la quantità di alcool presente nell’aria attraverso il rilievo dell’espirazione da parte del soggetto che si sottopone a tale esame: per garantire un risultato più attendibile, l’accertamento attraverso etilometro viene ripetuto almeno due volte, a distanza di pochi minuti tra una rilevazione e l’altra. Come vedremo, è sanzionato anche il rifiuto di sottoporsi a questo accertamento. 2 – Le sanzioni previste per i guidatori “comuni”Vediamo ora nel dettaglio quali sono le sanzioni previste dalla legge, in un ordine di severità crescente. Qualora venga accertato un tasso alcolemico inferiore a 0,5 g/l, la condotta sarà irrilevante dal punto di vista sia amministrativo sia penale. Al di sopra di tale quantitativo, l’art. 186 CdS prevede tre diverse soglie, cui corrispondono differenti sanzioni:tasso alcolemico compreso fra 0,5 e 0,8 g/l: sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 544 a euro 2174 e della sospensione della patente di guida da tre a sei mesi;tasso alcolemico superiore a 0,8 ma non superiore a 1,5 g/l: sanzione penale dell’arresto fino a sei mesi, dell’ammenda da euro 800 a euro 3200 e sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida da sei mesi a un anno. L’ammenda è aumentata da un terzo alla metà quando il reato è commesso dopo le ore 22 e prima delle ore 7. Se è cagionata la morte di una persona, l’art. 589-bis c.p. prevede la reclusione da cinque a dieci anni.tasso alcolemico superiore a 1,5 g/l: sanzione penale dell’arresto da sei mesi a un anno, dell’ammenda da euro 1500 a euro 6000 e sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida da uno a due anni. L’ammenda è aumentata da un terzo alla metà quando il reato è commesso dopo le ore 22 e prima delle ore 7. Inoltre, la sanzione è raddoppiata se il veicolo appartiene a persona estranea al reato. Infine, c’è sempre la revoca della patente di guida in caso di recidiva nel biennio. Se è cagionata la morte di una persona, l’art. 589-bis c.p. prevede la reclusione da otto a dodici anni.In tutte queste ipotesi, qualora il conducente in stato di ebbrezza provochi un incidente stradale, le sanzioni sono raddoppiate ed è disposto il fermo amministrativo del veicolo per 180 giorni, salvo che lo stesso appartenga a persona estranea all’illecito. In caso di rifiuto dell’accertamento, il conducente è sanzionato allo stesso modo che si trovasse nello stato più grave di guida in stato di ebbrezza (cioè la situazione sub c) di cui sopra); inoltre, alla sentenza di condanna segue la sanzione amministrativa accessoria della sospensione della patente di guida per un periodo da sei mesi a due anni nonché la confisca del veicolo, salvo che appartenga a persona estranea alla violazione.3 – Le sanzioni previste per conducenti infraventunenni, neo-patentati e auto-trasportatori professionaliL’art. 186-bis CdS prevede un trattamento più severo per i conducenti di età inferiori a ventuno anni, per quelli nei primi tre anni dal conseguimento della patente di guida di categoria B (“neo-patentati”) nonché per gli auto-trasportatori professionali.A questi guidatori “qualificati” è in ogni caso vietato guidare dopo aver assunto bevande alcoliche: è quindi rilevante anche il tasso alcolemico inferiore a 0,5 g/l. In particolare:tasso alcolemico compreso fra 0 e 0,5 g/l: sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 168 a euro 679. In caso di incidente, la sanzione è raddoppiata;tasso alcolemico compreso fra 0,5 e 0,8 g/l: sanzione amministrativa del pagamento di una somma da euro 544 a euro 2174 e della sospensione della patente di guida da tre a sei mesi è aumentata di un terzo;tasso alcolemico superiore a 0,8 ma non superiore a 1,5 g/l: sanzione penale dell’arresto fino a sei mesi, dell’ammenda da euro 800 a euro 3200 e sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida da sei mesi a un anno sono aumentate da un terzo alla metà;tasso alcolemico superiore a 1,5 g/l: sanzione penale dell’arresto da sei mesi a un anno, dell’ammenda da euro 1500 a euro 6000 e sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida da uno a due anni sono aumentate da un terzo alla metà. Anche in questo caso è prevista una sanzione per il caso in cui il conducente rifiuti di sottoporsi all’accertamento etilico: egli è sanzionato allo stesso modo che si trovasse nello stato più grave di guida in stato di ebbrezza (sanzione penale dell’arresto fino a sei mesi e dell’ammenda da euro 800 a euro 3200), con un aumento da un terzo alla metà, cui si aggiunge la sanzione amministrativa accessoria della sospensione della patente di guida per un periodo da sei mesi a due anni e della confisca del veicolo, salvo appartenga a persona estranea al reato (caso in cui la sospensione è raddoppiata).4 – Guida in stato di alterazione psicofisica per uso di sostanze stupefacentiL’art. 187 CdS prevede delle sanzioni specifiche per chiunque si metta alla guida in stato di alterazione psico-fisica conseguente all’assunzione di sostanze stupefacenti o psicotrope.Questo comportamento ha sempre rilevanza penale, a prescindere dal tipo e dalla quantità di sostanza assunta.In particolare, la legge prevede l’arresto da sei mesi a un anno e l’ammenda da euro 1500 a euro 6000, che è aumentata da un terzo alla metà quando il reato è commesso dopo le ore 22 e prima delle ore 7. Si aggiungono la sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida da uno a due anni; il periodo di sospensione della patente è raddoppiato se il veicolo appartiene a persona estranea al reato.Se il conducente è uno dei guidatori “qualificati” previsti dall’art. 186 CdS, le sanzioni sono aumentate da un terzo alla metà.In caso di incidente, la pena dell’arresto da sei mesi a un anno e dell’ammenda da euro 1500 a euro 6000 è raddoppiata e la patente di guida è sempre revocata. Se è cagionata la morte di una persona, l’art. 589-bis c.p. prevede la reclusione da otto a dodici anniInfine, qualora il conducente si rifiuti di sottoporsi ad accertamento, egli è punito con la sanzione penale dell’arresto fino a sei mesi e dell’ammenda da euro 800 a euro 3200, cui segue la sanzione amministrativa della sospensione della patente di guida per un periodo da sei mesi a due anni nonché la confisca del veicolo, salvo che appartenga a persona estranea alla violazione.5 – Lavori di pubblica utilitàIn caso di condanna in sede penale per guida in stato di ebbrezza e sotto l’effetto di sostanze stupefacenti, la legge prevede la possibilità di sostituire la pena detentiva e pecuniaria con la sanzione del lavoro di pubblica utilità. Quest’ultima consiste nella prestazione di un’attività non retribuita in favore della collettività da svolgersi, in via preferenziale, nel campo della sicurezza e dell’educazione stradale presso lo Stato o gli enti locali nonché nella partecipazione ad un programma terapeutico e socio-riabilitativo del soggetto tossicodipendente. Il lavoro di pubblica utilità ha una durata corrispondente a quella della sanzione detentiva irrogata e della conversione della pena pecuniaria (250 euro corrispondono ad un giorno di lavoro di pubblica utilità). In caso di svolgimento positivo del lavoro di pubblica utilità, il giudice dichiara l’estinzione del reato, dispone la riduzione alla metà della sanzione della sospensione della patente e revoca la confisca del veicolo sequestrato. Attenzione: la sanzione penale non può essere mai sostituita con i lavori di pubblica utilità quando il guidatore sia uno dei soggetti “qualificati” di cui all’art. 186-bis CdS o quando sia un guidatore “comune” ma abbia provocato un incidente. Qui il link ad una tabella avente ad oggetto una stima delle quantità di bevande alcoliche che determinano il superamento del tasso alcolemico legale, stilata dall’Osservatorio Nazionale Alcol CNESPS.Editor: dott.ssa Elena Pullano
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Egregio Avvocato
24 gen. 2026 • tempo di lettura 1 minuti
Oggi, sempre più, due persone maggiorenni unite stabilmente da legame affettivo decidono di convivere e scelgono di non unirsi in matrimonio se uomo e donna o in unione civile se appartengono allo stesso sesso. Se è vera la non obbligatorietà di formalizzare una convivenza di fatto, è altrettanto consigliabile farlo al fine di disciplinare reciprocamente i rapporti patrimoniali ed acquisire diritti e protezioni legali. Sovviene la Legge n. 76/2016 conosciuta come Legge Cirinnà. E' pertanto opportuno tutelarsi reciprocamente con un "Contratto di convivenza" e procedere alla registrazione dello stesso presso l'Ufficio Anagrafe del Comune, ovviamente nel luogo di residenza.Tale istituto giuridico è stato oggetto di studio e di approfondimento del sottoscritto avv. Francesca Maria Rita La Carrubba
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20 mag. 2024 • tempo di lettura 2 minuti
Nel linguaggio comune si parla tutt'oggi di "annullamento del matrimonio" ma questo è errato, in quanto, nel diritto canonico, non esiste il divorzio, bensì la dichiarazione di nullità di un matrimonio, sì celebrato secundum ritum Sanctae Romanae Ecclesiae ma viziato da situazioni tanto gravi da comportarne la nullità ab origine, come se il matrimonio stesso non fosse mai stato celebrato (tam quam non esset). Per ottenere la declaratoria di nullità, il vizio deve ricadere tra quelli previsti dal Codice di Diritto Canonico. Exempli gratia, si consideri il Canon 1103, secondo cui è nullo il matrimonio celebrato sotto l'effetto del timore provocato da pressione psicologica o costrizione morale, come pure da violenza o minaccia materiale.In tal caso, se siamo di fronte ad un matrimonio concordatario o solo religioso celebrato sotto violenza e costrizione grave, anche qualora fosse solo reverenziale, il soggetto che lo ha subito potrà sempre impugnare il vincolo nuziale e chiedere al Tribunale Ecclesiastico competente di dichiarare la nullità dello stesso anche dopo il cessare della violenza o della costrizione Il vizio per la Chiesa non è sanabile, quindi non vi è nessuan prescrizione temporale.Diverso è invece l'approccio del Diritto Italiano. Ed invero, secondo il Codice Civile, nel caso di specie si parla di “annullamento del matrimonio” in quanto il vincolo di per sé è nato valido e solo l'effetto di annullamento dello stesso si andrà a produrre a condizione che “non vi sia stata coabitazione per un anno”, intesa nei termini di una completa vita coniugale successivamente al cessare della violenza. Qui, inoltre, vi è un limite temporale fissato dalla legge in un anno. Tale sanatio prevista dall'art. 122 c.c. comunque in linea con i principi del diritto in termini di sanatoria e prescrizione del diritto (cfr. Trib. Modena 9 novembre 2022).Pertanto, è difficile provare tale circostanza, in quanto chi ha posto in essere la violenza andrà a dichiarare che la stessa non è mai esistita o che al massimo sia cessata da oltre un anno e pertanto nulla può essere dichiarato ai fini della annullabilità. Viceversa il soggetto debole, dopo aver subito la violenza al consenso, dovrà anche subire l'onta di un processo per avere giustizia.La discrasia tra Diritto Civile e Diritto Canonico si colloca sulla scia di un orientamento purtroppo oramai consolidato nel ns. Ordinamento, che, facendo leva sulla laicità dello Stato, de facto ignora e snobba l'Insegnamento della Chiesa, degradando in tal modo le statuizioni dei Tribunali Ecclesiastici a mere vicende afferenti la sfera religiosa dei coniugi. Non resta che augurarsi una più profonda collaborazione ed un più sincero timore reverenziale nei confronti di Santa Romana Chiesa, piuttosto che una "scissione" del Diritto, che non giova alla fine dei conti alle persone.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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