Il preliminare di vendita
Egregio Avvocato
Pubblicato il 7 ott. 2021 · tempo di lettura 4 minuti
Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?
1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?
3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.
Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta).
Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente.
Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.
2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?
Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c.
Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.
Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene.
Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).
Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto.
Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico.
3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.
Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare.
In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo.
La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).
Dott.ssa Flavia Carrubba
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Incidenti e omissione di soccorso stradale: quando vi è responsabilità penale?
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Mio padre mi ha diseredato: può farlo? - La diseredazione.
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Startup Innovative: cosa sono e da dove iniziare
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"Startup” quante volte è capitato di sentirle nominare e quante altre ci si è chiesti cosa fossero veramente. Una piattaforma che permette di ricevere direttamente a casa prodotti locali? Un vaso smart che amplifica le proprietà naturali delle piante e purifica l’aria? Le startup sono ormai nella nostra realtà economica e giuridica e spesso usufruiamo dei loro servizi senza neanche saperlo. Eppure, non tutte sono Startup Innovative!Cos'è una Startup Innovativa ai sensi del D.L. 179/2012?La disciplina agevolativa I requisiti essenziali Come costituire una Startup Innovativa1 - Cos'è una Startup Innovativa ai sensi del D.L. 179/2012?Il concetto di “startup” (o “start-up” o “start up”) è riferibile a qualsiasi impresa che si trovi in uno stadio iniziale della propria attività, quando cioè il modello di business, prodotto e mercato non sono ancora perfettamente definiti. Tuttavia, se la startup largamente intesa è qualsiasi impresa nella fase genetica della propria vita, a prescindere dall’attività sociale svolta, solo alcune sono o diventano o, meglio ancora, acquisiscono la qualifica giuridica di “Startup Innovativa” ai sensi del Decreto Legge del 18 ottobre 2012, n. 179 (c.d. Decreto Crescita 2.0). Queste ultime, infatti, ai sensi di legge, sono solo quelle società di capitali, costituite anche in forma cooperativa, che hanno come oggetto sociale, esclusivo o prevalente, lo sviluppo, la produzione e la commercializzazione di prodotti o servizi innovativi ad alto valore tecnologico. Più semplicemente, sono le aziende che si pongono l’obiettivo di sviluppare prodotti o servizi di natura tecnologica: ad esempio, una pizzeria non è una startup innovativa ma può esserlo la società che abbia creato un nuovo software per la gestione efficiente degli ordini. 2 - La disciplina agevolativa Le startup innovative godono di una disciplina agevolativa prevista dal Decreto Crescita 2.0, recentemente ampliata dal legislatore con il D.L. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio) per l’emergenza Covid-19 attraverso la destinazione di nuove risorse a fondo perduto.Le startup innovative, ad esempio:sono esonerate dal pagamento dei diritti camerali e imposte di bollo;godono di facilitazioni nel ripianamento delle perdite e nella gestione della crisi di impresa; hanno una disciplina del lavoro tagliata su misura e possono remunerare i propri collaboratori con strumenti di partecipazione al capitale sociale;possono avviare campagne di raccolta di capitale diffuso attraverso portali online autorizzati (cd. equity crowdfunding);sono previsti incentivi fiscali per coloro, persone fisiche o giuridiche, che intendono investire nel capitale di rischio delle startup innovative. 3 - I requisiti essenzialiL’ottenimento della qualifica di “startup innovativa” avviene mediante l’iscrizione della società nella sezione speciale del Registro delle Imprese, creata ad hoc presso ogni Camera di Commercio. Ai fini dell’iscrizione, la società deve soddisfare una serie di requisiti indicati dall’art. 25 del D.L. 179/2012. In particolare, la società deve:avere la propria sede principale in Italia o in uno Stato UE;essere di nuova costituzione o comunque avere meno di 4 anni di attività, non nascere da operazioni di fusione, scissione o cessione di ramo di azienda;presentare un fatturato annuo inferiore a 5 milioni di euro;non distribuire utili;nonché possedere uno dei criteri alternativi indicati al comma 2, lett. h) del predetto articolo.La società rimane iscritta per un periodo di 5 anni durante il quale può usufruire della disciplina agevolata. 4 - Come costituire una Startup InnovativaHai un’idea innovativa? costituire una Startup Innovativa è più semplice di quanto pensi!È possibile costituirla con l’aiuto di un notaio o tramite una procedura online “fai-da-te”. La costituzione online è però limitata alla sole società a responsabilità limitata (S.r.l.) e può essere effettuata direttamente sul sito InfoCamere del Registro delle Imprese (http://startup.infocamere.it/atst/guidaCostitutivo?0).Il sito propone due procedure:una guidata, in cui è contemplato il coinvolgimento di una Camera di Commercio per aiutare nella stesura dell’atto costitutivo e dello statuto e per assolvere i successivi adempimenti;una non-guidata, dove l’imprenditore può procedere all’iscrizione in piena autonomia con intervento della Camera solo per la verifica e correttezza della documentazione.Per avviare entrambe le procedure i soci fondatori dovranno essere in possesso, tutti, della “firma digitale” e aver già ottenuto la PEC della nuova impresa, o presso certificatori attivi o presso la stessa Camera di Commercio.Sarà richiesto ai soci fondatori il pagamento dell’imposta per la registrazione degli atti all’Agenzia delle Entrate (200,00 euro) e l’ottenimento del codice fiscale, nonché di presentarsi alla fine della procedura di persona presso la Camera di Commercio di riferimento. Editor: dott.ssa Flavia Carrubba
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Tradimento e social
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Una vexata quaestio su cui da tempo si interrogano i Giudici di merito e di legittimità attiene al valore probatorio delle foto postate sui social media. In passato, non pochi tribunali avevano considerato tali foto come un'evidente prova di un legame affettivo, facendo da esso derivare anche la implicita convivenza delle parti, senza necessità di alcun ulteriore elemento probatorio. Certo, va sottolineato come una decisione assunta in un Tribunale è sempre frutto di una valutazione complessiva di tanti fattori diversi, ma non possiamo sottacere come - a nostro modesto parere - se si postano delle foto sui social che ritraggono una persona in atteggiamenti "amorevoli" con un'altro, è lecito supporre e dedurre che tra i due ci sia una relazione, che ben potrebbe essere corroborata anche da una convivenza more uxorio. La vicenda, tutt'altro che pacifica, appare adesso ricevere uno scossone proprio dalla Suprema Corte (Cassazione civile, sez. I, ordinanza 30 marzo 2023, n. 8988). Ed invero, nella sentenza su richiamata gli Ermellini hanno escluso la rilevanza delle foto su Facebook ai fini della prova della convivenza more uxorio, dichiarando in tal modo legittima la decisione dei Giudici di merito, i quali, secondo il principio del libero convincimento ex artt. 115 e 116 cpc, avevano in precedenza in tal senso deciso. Osservano i Giudici di legittimità come, in effetti gli estratti dai profili social e le foto su Facebook possano essere idonei a dimostrare il legame sentimentale fra l'ex coniuge e il nuovo fidanzato, ma non la convivenza ai fini della revoca dell’assegno divorzile. Tale convincimento può derivare solo tramite ulteriori elementi probatori, ad esempio tramite testimoni, che devono avere i classici carismi di oggettività ed assenza di vincoli nei confronti delle parti in causa, La sentenza appare condivisibile da un punto di vista strettamente giuridico, ma solleva, d'altro canto, interrogativi inquietanti su come, alla fine, diventi sempre più facile nascondere ai Giudici la verità, camuffando "convivenze more uxorio" in innoque amicizie, magari caratterizzate anche da un legame affettivo. Pertanto, pur condividendo l'iter logico che ha portato gli Ermellini a tale decisione, non possiamo che rimarcare le ripetutamente esposte perplessità, sottolineando come la materia delle separazioni e dei divorzi diventi ogni giorno più complessa e particolare. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di SalvoMatrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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