Niente assegno divorzile all’ex moglie se il nuovo compagno è divenuto un riferimento per suo figlio

Le locazioni ad uso transitorio e la differenza con i c.d. affitti brevi

L’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga nei confronti di altra parte di farle godere un bene – mobile o immobile – per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un dato prezzo, il c.d. canone.Quando si tratta di beni immobili locati a fini abitativi, la Legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione deve avere durata, minima, di quattro anni rinnovabili, alla scadenza, per ulteriori quattro.È, tuttavia, possibile stipulare il contratto per una durata inferiore. Infatti, è stato previsto il c.d. contratto di locazione ad uso transitorio. Ma cosa prevede la legge in merito? E cosa si intende per affitto breve, formula sempre più utilizzata, specialmente per fini turistici?Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?…e cosa per locazione breve?È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?Quali adempimenti per gli intermediari?Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIR1 - Cosa si intende per locazione ad uso transitorio?Come accennato in premessa, quando si tratta di locazione di un immobile a fini abitativi, la legge prevede una durata minima di quattro anni, con possibilità di rinnovo, alla scadenza, per ulteriori quattro anni.Certamente, nulla impedisce alle parti contraenti di stipulare un contratto dalla durata superiore. Tuttavia, accade molto di frequente che le parti stipulino un contratto di durata inferiore al minimo previsto dalla legge.Si tratta delle ipotesi dei cosiddetti contratti di locazione abitativa a uso transitorio. Ma cosa si intende per contratto di locazione ad uso transitorio?Il contratto transitorio è regolamentato dall’articolo 5 della già citata Legge del 1998, sebbene tale articolo si concentri unicamente sulle locazioni stipulati dagli studenti universitari.Nonostante ciò è possibile affermare che il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto riguardante la locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze temporanee non turistiche. Difatti, il locatore concede per un periodo di tempo limitato l’immobile al conduttore, dietro il corrispettivo del pagamento del canone.Ma quali sono i requisiti e la durata del contratto di locazione transitoria?Tale contratto deve avere, per legge, una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Nel caso in cui il contratto superi i 30 giorni, lo stesso deve essere registrato. Questo contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire, momentaneamente, per motivi di studio o di lavoro, oppure se non ha disposizione la propria abitazione in quanto in fase di ristrutturazione o ancora se deve assistere un familiare per problemi di salute.2 - …e cosa per locazione breve?Più di recente si è diffusa un’altra tipologia di contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, caratterizzata da una durata certamente inferiore. Si tratta, in un certo senso, di una sottocategoria della locazione ad uso transitorio e si definisce locazione (noto anche in modo non del tutto corretto come affitto) breve o ad uso turistico.Tale tipologia di contratto di locazione ha preso sempre più piede grazie al diffondersi di portali per i servizi turistici che hanno, indubbiamente, facilitato l’incontro della domanda con l’offerta.Almeno inizialmente, i contratti di locazione breve erano disciplinate da alcune leggi regionali. Tuttavia, il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 50 del 2017, dettando una disciplina fiscale apposita.Inoltre, il citato Decreto Legge definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Per poter rientrare in questa nuova disciplina, tuttavia, i contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa sia direttamente sia indirettamente tramite soggetti intermediari o portali telematici.La locazione breve deve riguardare le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 relativa a uffici o studi privati, che devono essere locate ad uso abitativo.3 - È possibile applicare la cedolare secca agli affitti brevi?La risposta è certamente affermativa.Ma facciamo un passo indietro. Cos’è la cedolare secca? La cedolare secca, riportando la definizione rinvenibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è un regime facoltativo che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Inoltre, per i contratti con cedolare secca non è necessario pagare l’imposta di registro e quella di bollo dovute per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti. Tuttavia, scegliere di optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione secondo gli indici ISTAT.Ma, tornando all’ipotesi della locazione breve, la normativa in materia consente al proprietario dell’immobile di optare per il regime della cedolare secca potendo, quindi, assoggettare il reddito derivante dalla locazione stessa all’imposta del 21%, sostitutiva di IRPEF e addizionali.4 - Quali adempimenti per gli intermediari?Come detto, la figura dei contratti di locazione breve è sorta insieme alla diffusione dei portali telematici di servizi turistici che possono tranquillamente considerarsi degli intermediari nella stipula dei contratti medesimi.Quali sono gli adempimenti da compiere? Il già citato Decreto Legge n. 50 del 2017 ha previsto alcuni specifici adempimenti di natura informativa ogni qualvolta che un intermediario intervenga nella stipula di un contratto di locazione breve.In particolare, gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a far data dal 1° giugno 2017 per il loro tramite e trattenere una somma – pari al 21% del canone – laddove intervengano anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Tale somma va, poi, versata tramite il modello F24.I dati relativi alle locazioni brevi devono essere comunicati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Nel caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è prevista la sanzione da € 250,00 a € 2.000 indicata dal Decreto Legislativo n. 471/1997 all’articolo 11, comma 1. 5 - Gli affitti brevi con finalità turistiche: il c.d. Codice CIROltre a quelli appena menzionati, alcuni Regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti di carattere amministrativo relativamente alle locazioni brevi con finalità turistiche.In particolare, la Regione Lombardia ha istituito il c.d. Codice Identificativo di Riferimento da utilizzare negli annunci di promozione e commercializzazione degli immobili dati in locazione turistica.Nel dettaglio, con lo scopo di semplificare i controlli da parte delle autorità si è previsto che la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive dati in locazione breve per finalità turistiche con scritti o supporti digitali devono, necessariamente, indicare l’apposito codice identificativo di riferimento.Sul punto è intervenuto anche il c.d. Decreto Legge Crescita n. 34 del 2019, istituendo una vera e propria banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazione brevi, prevedendo che esse debbano essere identificate attraverso un codice alfanumerico da utilizzare per ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi al pubblico.Il Ministero del Turismo ancor più di recente – il 29 settembre 2021 – ha poi dato attuazione al precedente Decreto, disciplinando ancor più nel dettaglio la banca dati e disponendo che laddove le Regioni non si siano già dotate di un Codice CIR – Codice Identificativo di Riferimento Regionale – sarà la stessa banca dati a generare il codice identificativo alfanumerico.Editor: avv. Marco Mezzi

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Condizionatori in condominio

Esaminiamo brevemente l'annosa questione della legittimità dell'installazione del condizionatore sulla facciata del condominio.Innanzitutto è opportuno verificare se il regolamento comunale prevede delle restrizioni alle quali chiaramente non è possibile derogare.E’ poi opportuno poi esaminare il regolamento condominiale, che ha valore contrattuale tra il condominio ed il Condominio, e che potrebbe prevedere dei divieti espressi ed eventuali sanzioni.In assenza dei suddetti limiti bisogna poi considerare il decoro architettonico in generale, e quindi tener conto dell’estetica della facciata e dell’eventuale presenza di altri apparecchi.A tal fine è sempre opportuno ottenere un’autorizzazione da parte dell’assemblea, in modo da evitare problemi in un secondo momento.E’ poi doveroso, secondo una parte della giurisprudenza di merito, considerare la distanza verticale tra l’apparecchio e la soglia delle finestre degli altri condomini, distanza che deve essere di almeno 3 metri.Infine bisogna assolutamente evitare lo stillicidio verso le altre unità immobiliari, rispetto al quale, secondo la Giurisprudenza, lo scarico nel pluviale condominiale non è legittimo.Avv. Ruggiero Gorgoglione WR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.com wravvocati@gmail.com +393397007006

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IL MATRIMONIO NON E' UNA POLIZZA ASSICURATIVA A VITA!

Il diritto di famiglia sembra conoscere, negli ultimi tempi, un notevole mutamento degli orientamenti della Cassazione in tema di assegno di mantenimento. Ed invero, negli anni passati, la Suprema Corte aveva già provveduto ad aprire uno spiraglio sulla riformulazione del diritto al mantenimento, volto alla demolizione del criterio del tenore di vita, che ha permesso a molti ex coniugi di godere di benefici cui, in effetti, non avevano diritto. Sin d'allora npi abbiamo accolto con grande soddisfazione il mutamento di rotta, sottolineando l'importanza di consolidare questo nuovo corso con ulteriori spunti di riflessione. La recente sentenza (Cass. Civ., Sez. VI, Ord. 17.12.2020, n. 28915) va proprio in questa direzione. Il su richiamato provvedimento chiarisce che "l’instaurazione di una convivenza more uxorio determina la perdita del diritto all'assegno di divorzio anche laddove non sia caratterizzata da una coabitazione quotidiana, qualora comunque l’ex coniuge pernotti abitualmente presso il proprio partner, e disponga delle chiavi dell’appartamento di quest’ultimo". La decisione appare coerente e logica, in quanto basata sulla constatazione che il carattere di stabilità di un nucleo familiare, sia esso basato o meno sul matrimonio sia quella di fatto, è "la realizzazione di un comune progetto di vita e la regolarità della convivenza". Di fronte a questi presupposti, appare indifendibile la pretesa di richiedere soldi all'ex partner, condividendo letto e progetto di vita con un nuovo compagno! A nostro modesto parere, non si può che accogliere con estrema soddisfazione il mutamento di rotta degli Ermellini, che - rispondendo alle mutate istanze del Paese, hanno finalmente deciso di mettere fine ad una delle peggiori piaghe degli ultimi decenni. Ci auguriamo, adesso, che tale mutato orientamento faccia breccia quanto prima anche nelle decisioni della giurisprudenza di merito, mettendo così fino ad abusi del diritto che noi sin ab origine non abbiamo mai condiviso e che in prima persona abbiamo veemente combattuto nelle aule di Tribunale. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo

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Infedeltà coniugale

L'infedeltà di uno o di entrambi i coniugi è, forse, la più conosciuta vexata quaestio del nostro Ordinamento in tema di diritto di famiglia. Con l'introduzione dell'istituto del divorzio nel nostro Ordinamento, il Legislatore ha scelto come parametro decisorio il concetto di "addebito", intendendosi con questo termine la valutazione in capo al Giudice a chi fosse attribuibile il fallimento della comune vita coniugale. Già dall'indomani della riforma, la Giurisprudenza si è dovuta confrontare proprio con il tradimento coniugale quale causa di addebito della separazione. Comunemente, l'inosservanza dell'obbligo di fedeltà coniugale rappresenta una grave violazione, che, determinando normalmente l'intollerabilità della prosecuzione della convivenza, è generalmente sufficiente a giustificare l'addebito della separazione al coniuge responsabile. Tuttavia, recentissime pronunce della Cassazione hanno evidenziato la necessità di un nesso di causalità tra infedeltà e crisi coniugale: in altre parole, attraverso una rigorosa valutazione complessiva del comportamento di entrambi i coniugi, bisogna escludere senza possibilità di dubbio alcuno la preesistenza di una crisi già irrimediabilmente in atto, in un contesto caratterizzato da una convivenza meramente formale. In questo caso, infatti, l'infedeltà sarebbe solo il risultato (e non la causa) di una frattura tra i coniugi che ha avuto origine in un momento precedente. Il concetto di fedeltà coniugale va comunque inteso in senso lato, non solamente collegato al'aspetto sessuale: infatti, può ben accadere che una relazione anche senza risvolti sessuali possa assumere connotazioni intime tali da renderla incompatibile con gli obblighi nascenti dal matrimonio. Secondo la moderna interpretazione giurisprudenziale, infatti, l'infedeltà - qualunque forma essa abbia - rappresenta una lesione di un diritto dell'altro coniuge, ovverosia il diritto alla dignità e all'onore del partner tradito,che, come tali, rappresentano un bene tutelato dal nostro Ordinamento. Proprio per questo, l'aspetto sessuale del tradimento passa, oggi, in secondo piano: una relazione extra coniugale esternata per mezzo di social network è, indipendentemente dal mero rapporto fisico, indice non solo di un disinteresse da parte del soggetto agente ma rappresenta anche una lesione dell'onore e della dignità del coniuge "tradito" (ex plurimis, Cass. 1136/2020). Alla luce di quanto detto, è pertanto opportuno, in caso di infedeltà coniugale, confrontarsi subito con un professionista esperto della materia, evitando soluzioni "fai da te" che, per assurdo, potrebbero persino avere spiacevoli conseguenze per via della violazione di diritti alla privacy. Per quanto triste possa essere il fallimento di un matrimonio, è opportuno non perdere la calma, trovando la soluzione migliore per tutelare i propri interessi ed il proprio onore. Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore

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