Il rapporto tra la clausola "salvo approvazione mutuo" e la provvigione dell'agente immobiliare.

Un'importante problematica che spesso coinvolge gli acquirenti degli immobili e gli operatori del settore è rappresentata dal diritto dell'agente immobiliare alla provvigione in presenza di clausole cd. "salvo approvazione mutuo", nell'ipotesi in cui il mutuo non dovesse poi essere concesso.A tal fine è di fondamentale importanza individuare la tipologia di clausola inserita nella proposta di acquisto, potendo essere una clausola "sospensiva" o "risolutiva" degli effetti della proposta stessa.In presenza di una clausola sospensiva: gli effetti della proposta restano sospesi fino all'approvazione del mutuo per cui, anche qualora questa dovesse essere accettata dalla controparte contrattuale, non sarà produttiva di effetti e di conseguenza il diritto alla provvigione non si potrà considerare maturato. In presenza di una clausola risolutiva: la proposta una volta accettata produce integralmente i propri effetti, per cui, il diritto alla provvigione dell'agente sorge già con l'accettazione delle proposta da parte del venditore (salvo diverso accordo tra le parti), per cui l'evento che porta alla risoluzione della proposta (come ad esempio la mancata approvazione del mutuo) non fa venir meno il diritto dell'agente al proprio compenso.A prescindere dalla presenza di una clausola sospensiva o risolutiva (come potrebbe essere la clausola "salvo approvazione mutuo"), l'art. 1757 c.c. prevede che il mediatore ha comunque diritto alla provvigione anche se l'accordo tra le parti fosse annullato o rescisso, se il mediatore non conosceva la causa invalidante. Tendenzialmente invece la nullità dell'accordo tra acquirente e venditore è in grado di travolgere anche la provvigione dell'agente.Avv. Ruggiero GorgoglioneWR Milano Avvocatiwww.wrmilanoavvocati.comwravvocati@gmail.com+393397007006

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L’assegno unico universale

L’assegno unico universale è un beneficio economico mensile per favorire la natalità, sostenere la genitorialità e promuovere l’occupazione.Tale misura è stata introdotta con la legge delega al Governo 46/2021 in vigore dal 21 giugno 2021 ove sono fornite le linee guida generali che dovranno essere attuate con specifici decreti legislativi da emanarsi entro il 21 aprile 2022.Con l’introduzione dell’assegno unico si avrà il graduale superamento e soppressione degli Anf, dei trattamenti di famiglia per i lavoratori autonomi e delle detrazioni IRPEF per i figli a carico; la prestazione comunque non andrà ad assorbire o a limitare gli importi del bonus asilo nido.L’entrata in vigore di tale misura è prevista per il 1° marzo 2022 ma già dal 1° gennaio 2022 sarà possibile presentare la domanda telematica.1. Chi sono i destinatari dell’assegno unico universale?2. Quali sono i requisiti per richiedere l’erogazione dell’assegno unico universale?3. In che misura e con quali modalità viene erogato l’assegno unico universale?4. Qual è il rapporto tra l’assegno unico universale e le altre misure di sostegno?1 – Chi sono i destinatari dell’assegno unico universale?L’assegno unico spetta a tutte le famiglie con figli a decorrere dal 7° mese di gravidanza sino al compimento del 21° anni di età dei figli maggiorenni senza alcuna distinzione tra lavoratori dipendenti ed autonomi.Tale misura è riconosciuta ad entrambi i genitori ripartito tra gli stesse in eguale misura ed in caso di assenza spetta a chi esercita la responsabilità genitoriale.Nel momento in cui i genitori sono separati o divorziati in mancanza di accordo l’assegno è riconosciuto al genitore affidatario e nell’ipotesi di affidamento congiunto l’assegno è ripartito in pari misura tra i genitori, salvo diversi accordi tra gli stessi.Il figlio maggiorenne a carico può richiedere che l’assegno gli venga corrisposto direttamente. L’assegno unico universale per i figli maggiorenni è concesso solo nel momento in cui quest’ultimo frequenti un percorso di formazione scolastica o professionale, un corso di laurea, svolga un tirocinio o un’attività lavorativa con un reddito complessivo inferiore a un determinato importo annuale, sia registrato come disoccupato e in cerca di lavoro presso un centro dell’impiego o un’agenzia per il lavoro o svolga il servizio civile.  2 - Quali sono i requisiti per richiedere l’erogazione dell’assegno unico universale?Chi richiede l’assegno unico deve presentare cumulativamente i seguenti requisiti: a) essere in alternativa cittadino italiano o di uno Stato membro dell’UE, titolare del diritto di soggiorno; b) essere soggetto al pagamento dell’imposta sul reddito in Italia; c) risiedere o essere domiciliato con i figli a carico in Italia per la durata del beneficio; d) risiedere o avere avuto la residenza in Italia per almeno due anni, oppure essere titolare di un contratto di lavoro a tempo indeterminato o a termine di durata almeno biennale. 3 - In che misura e con quali modalità viene erogato l’assegno unico universale?Dal 1° gennaio 2022 è possibile presentare la domanda per l’assegno unico universale tramite l’apposito servizio online, la prestazione sarà erogata partire da marzo e andrà a sostituire le altre prestazioni e detrazioni.Il beneficio è modulato in base alla condizione economica del nucleo familiare individuata attraverso il modello ISEE più sarà basso maggiore sarà l’erogazione del beneficio. Chi non presenta l’Isee avrà comunque diritto alla percezione di un importo minimo e potrà presentarlo anche in un secondo momento L’erogazione dell’assegno unico universale non concorre alla formazione del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef e verrà liquidato come: a) credito d’imposta oppure b) erogazione mensile di una somma di denaro.4 - Qual è il rapporto tra l’assegno unico universale e le altre misure di sostegno?La percezione dell’assegno è compatibile con: a) il reddito di cittadinanza ed è corrisposto congiuntamente ad esso con le stesse modalità dell’erogazione del Rdc; b) la fruizione di eventuali altre misure in denaro in favore dei figli a carico erogate dalle regioni, dalle province autonome di Trento e Bolzano e dagli enti locali.

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Acquisto "Prima Casa"

Quando si acquista una “prima casa” il Legislatore prevede un trattamento fiscale agevolato che consente, a determinate condizioni, di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto. E se sono anche un soggetto UNDER 36?1. Quali sono le agevolazioni fiscali?2. Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?3. Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?4. Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.1 - Quali sono le agevolazioni fiscali?Con l’espressione “acquisto prima casa” si fa riferimento ad un particolare regime fiscale di favore che il Legislatore riconosce all’acquirente (persona fisica) che – al ricorrere di determinati presupposti –acquista un primo immobile destinato ad abitazione.  In particolare, le agevolazioni si sostanziano nella diminuzione della cd. imposta di registro.Ogni atto giuridico è soggetto al pagamento obbligatorio di un’imposta da versare allo Stato per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. Facciamo un esempio per capire meglio. Ipotizziamo che un’immobile abbia una rendita catastale di 900 euro:a) se acquisto con le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 2.079 euro. Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 115,5 (coefficiente prima casa) = 103.950. A cui devo applicare l’aliquota del 2%: 103.950 x 0,02 = 2.079. b) se acquisto senza le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 10.206 euro.Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 126 (coefficiente non prima casa) = 133.400A cui devo applicare l’aliquota del 9%: 133.400 x 0,09 = 10.206.Una bella differenza! N.B. che l’imposta di registro dovuta non è mai inferiore a 1.000 euro. Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto;  o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?Si.Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). La nuova scadenza dell'agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis (bonus prima casa under 36) è ad oggi fissata al 31 dicembre 2022.Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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Adozione internazionale

o Studio Legale Lamanna Di Salvo si occupa da anni di problematiche di diritto di famiglia inerenti separazione, divorzio, sottrazione di minori, adozione nazionale e internazionale, affidamento. Nell'esecuzione degli incarichi affidatici prestiamo particolare attenzione alla tutela dei minori, che sono proprio i soggetti più deboli, i cui diritti - pur sulla carta indiscutibilmente riconosciuti a livello nazionale e internazionale - vengono spesso messi in secondo piano nelle vicende patologiche del rapporto coniugale. Oggi vogliamo dedicare particolare attenzione all'adozione internazionale, intesa come lo strumento volto a dare una nuova famiglia al minore a cui manchi in via definitiva il sostegno da parte della famiglia di origine e che, pertanto, si trovi in stato di abbandono. La Legge n° 184/1983 regola anche sia l'adozione nazionale che quella di minori stranieri e residenti all'estero. I requisiti per l'adozione internazionale sono gli stessi previsti per l'adozione nazionale, e sono previsti dall'art. 6 della legge 184/83 (come modificata dalla legge 149/2001) L'adozione è consentita a coniugi uniti in matrimonio da almeno tre anni, o per un numero inferiore di anni se i coniugi abbiano convissuto in modo stabile e continuativo prima del matrimonio per un periodo di tre anni, e ciò sia accertato dal tribunale per i minorenni. Tra i coniugi non deve sussistere e non deve avere avuto luogo negli ultimi tre anni separazione personale neppure di fatto. L'età degli adottanti deve superare di almeno diciotto e di non più di quarantacinque anni l'età dell'adottando, con la possibilità di deroga in caso di danno grave per il minore. Non è preclusa l'adozione quando il limite massimo di età degli adottanti sia superato da uno solo di essi in misura non superiore a dieci anni.I predetti limiti di età possono essere derogati nell’interesse del minore o dei minori nell’ipotesi di adozione di più fratelli. Tutte le coppie che intendono iniziare un percorso di adozione internazionale devono presentare la dichiarazione di disponibilità al Tribunale dei Minori del circondario in cui risiedono e successivamente richiedere che lo stesso dichiari la loro idoneità all’adozione. Successivamente, i servizi sociali di competenza eseguono una serie di accertamenti sulla cui base il Tribunale pronuncerà un Decreto che attesta l’idoneità o l’inidoneità. Il Tribunale, dopo aver ricevuto le valutazione del servizio sociale, provvederà ad emettere il decreto di idoneità o meno all’adozione internazionale. Entro un anno dalla pronuncia del decreto di idoneità i richiedenti devono rivolgersi ad un ente autorizzato dalla commissione per le adozioni internazionali il quale metterà in contatto gli adottanti con il minore straniero. La Commissione, in particolare, provvede a comunicare l’emissione dell’autorizzazione all’ingresso in Italia agli uffici consolari del luogo. Sono tali Uffici Consolari a rilasciare materialmente il visto d’ingresso per adozione. Il Tribunale per i Minorenni, in seguito, dichiara efficace in Italia il provvedimento di adozione pronunciato all'estero e ne ordina la trascrizione nei registri dello stato civile Invece, nel caso in cui il provvedimento straniero, anziché disporre direttamente l’adozione, disponga l'affidamento a scopo di adozione, sarà necessario che il Tribunale per i Minorenni dichiari efficace l’affidamento a scopo adottivo in Italia. In tale ultima ipotesi, l’adozione si perfezionerà in Italia all’esito positivo del periodo di affidamento preadottivo e sarà il Tribunale per i Minorenni a decidere con Decreto l’adozione, provvedendo ad ordinarne la trascrizione nei registri dello stato civile.

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