La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
Egregio Avvocato
Pubblicato il 1 mar. 2021 · tempo di lettura 8 minuti
Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?
Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno.
Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti.
Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri.
Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo.
Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso.
- Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
- L’istituto della vendita per possesso.
- I rischi connessi all’istituto in questione.
1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario.
Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita.
In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare?
In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale.
Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi.
Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.
Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco!
Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.
2 - L’istituto della vendita per possesso
La vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio.
Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve.
In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.
A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013.
A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso.
Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.
3 - I rischi connessi all’istituto in questione
Nei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.
È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente.
Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita.
Editor: dott.ssa Stefania Cirillo
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In tempi di COVID, i contrasti tra i genitori si acuiscono ancor di piú, in relazione ad un tema che é diventato di stringente attualitá per tutti noi, vale a dire il vaccino anti COVID.In via preliminare, vogliamo sottolineare come, a nostro parere, al momento la vexata quaestio sulla vaccinazione abbia assunto toni da guerra civile, il che appare, a parere dello scrivente, assolutamente fuori luogo. Per inciso, riteniamo che, di fronte ad una minaccia globale, la sola risposta da fornire sia quella data dalla scienza, la quale sola puó fornire le informazioni sufficienti ad ognuno di noi per poter decidere se volersi proteggere o meno. Ma quid iuris quando il problema si pone per un minore, per il quale il potere decisionale spetta a chi ha la responsabilità genitoriale?Uno spunto interessante ci viene da recenti decisioni del Tribunale di Monza, sempre attento a problematiche nuove ed attuali.Un padre "no vax" rifiutava l'assenso al vaccino, senza considerare la volontà espressa dal figlio minore di anni 15, senza tenere conto dell´art. 3 legge n. 219/2017, secondo cui «il consenso informato al trattamento sanitario del minore è espresso o rifiutato dagli esercenti la responsabilità genitoriale tenendo conto della volontà della persona minore, in relazione alla sua età e al suo grado di maturità, e avendo come scopo la tutela della salute psicofisica e della vita del minore nel pieno rispetto della sua dignità». Veniva pertanto introitato un ricorso ex art. 709-ter per contrasti nell'esercizio della responsabilità genitoriale in ambito sanitario, sub specie di consenso al vaccino anti Covid-19. Il Tribunale, valutato il concreto pericolo per la salute del minore, il diffondersi della malattia sul territorio nazionale, la circostanza che i trattamenti vaccinali sono considerati dalla comunità scientifica efficaci, sospendeva momentaneamente la responsabilità del genitore contrario al vaccino.Analogamente il Tribunale di Milano prendeva posizione al riguardo, con una decisione che susciterà un intenso dibattito al riguardo.Il padre di una bambina di 11 anni, conveniva in giudizio la sua ex moglie che si opponeva a somministrare alla loro figlia i vaccini (sia quelli obbligatori per legge che quelli facoltativi ma utili per la tutela della salute). La donna si opponeva persino ai tamponi molecolari per la diagnosi del COVID-19 ed il test antigenico per accedere alle lezioni scolastiche. Chiedeva, pertanto, il padre, di essere autorizzato, anche a fronte di mancato consenso o dissenso materno, a prestare da solo l’assenso affinché la figlia minore infrasedicenne possa ricevere le mancanti vaccinazioni obbligatorie e i richiami vaccinali obbligatori ancora non effettuati, come da legge 119/2017, nonché le vaccinazioni facoltative raccomandate, al compimento del 12° anno d’età o comunque secondo le indicazioni del pediatra e di essere autorizzato a prestare, da solo e senza necessità del consenso materno, l’assenso affinché la figlia possa effettuare, ogni volta che sarà necessario, il tampone anti-COVID. Il Tribunale di Milano ribadisce che per i minori di età compresa tra 0 e 16 anni e per tutti i minori stranieri non accompagnati sono obbligatorie e gratuite, in base alle specifiche indicazioni del calendario vaccinale nazionale, le vaccinazioni obbligatorie per legge (come, ad esempio, l´anti-poliomielitica, l´anti-difterica, l´anti-tetanica, l´anti-epatite B, l´anti-pertosse, l´anti-Haemophilus influenzae tipo b, l´anti-morbillo, l´anti-rosolia, l´anti-parotite, l´anti-varicella).Quanto al vaccino anti covid, il Tribunale sottolineava che esso é raccomandato dalla scienza medica a livello internazionale e, pertanto, autorizzava il padre a «provvedere in autonomia, senza il consenso della madre», a sottoporre la figlia a tutte le vaccinazioni obbligatorie e raccomandate; a farle i tamponi molecolari per la diagnosi del COVID-19 tutte le volte che sia necessario; a farle mettere la mascherina a scuola e in tutte le situazioni imposte dalla legge; e, quando la figlia compirà 12 anni, «a valutare in autonomia, sempre senza l’accordo della madre, se sia necessario o anche solo opportuno somministrarle il vaccino anti COVID, visti gli approdi della scienza, le autorizzazioni degli enti regolatori, le norme di legge e le raccomandazioni del pediatra».Entrambe le decisioni ci sembrano condivisibili sia da un punto di vista giuridico che etico, e rimarcano - qualora ce ne fosse ancora bisogno, che il diritto vigente, in tema di tutela della salute, non puó discostarsi dalle "raccomandazioni" della scienza medica, frutto della piú accurata ricerca farmacologica. In ogni caso, siamo sicuri che queste sentenze faranno non poco discutere gli operatori del diritto e i cittadini comuni. Ben venga la discussione, purché essa rimanga nei limiti di un confronto pacato e rispettoso della libertà di pensiero altrui.
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Tra queste rientra certamente la determinazione della residenza abituale del minore, in quanto suscettibile di incidere in maniera significativa sulla qualità delle relazioni familiari e sul percorso di crescita del bambino.L'art. 337-ter c.c. individua nella tutela del diritto del minore a mantenere rapporti equilibrati e continuativi con ciascun genitore il principio cardine dell'affidamento condiviso. Tale disposizione deve tuttavia essere interpretata in armonia con le garanzie costituzionali della libertà personale e della libertà di circolazione, evitando letture assolutizzanti di uno solo degli interessi coinvolti.L'ordinanza n. 4110/2026 trae origine dal trasferimento unilaterale di una madre dalla Sicilia alla Campania con il figlio di quindici mesi, senza il consenso del padre e senza preventiva autorizzazione giudiziale.La Corte afferma un principio di particolare rilevanza sistematica: il trasferimento unilaterale del minore, pur costituendo violazione della regola del consenso congiunto sulle decisioni di maggiore interesse, non comporta automaticamente né l'inadeguatezza genitoriale del genitore trasferitosi né l'obbligo di rientro del minore nel luogo di originaria residenza.Secondo la Suprema Corte, il giudice non può imporre a un genitore di stabilire o mantenere la propria residenza in un determinato luogo, poiché tale imposizione si porrebbe in contrasto con diritti fondamentali di rango costituzionale. Ne consegue che l'eventuale trasferimento deve essere valutato esclusivamente alla luce dell'interesse concreto del minore, senza finalità punitive nei confronti del genitore che abbia assunto unilateralmente la decisione.Particolare rilievo assume il riferimento alla necessità di verificare l'eventuale esistenza di intenti emulativi o comportamenti ostativi nei confronti dell'altro genitore. Solo in presenza di una comprovata volontà di compromettere il rapporto padre-figlio o madre-figlio la condotta del genitore trasferitosi può assumere rilevanza ai fini della valutazione della capacità genitoriale.La sentenza n. 11378/2026 approfondisce ulteriormente il tema della bigenitorialità in presenza di significativa distanza geografica tra i genitori.La vicenda riguardava il trasferimento di una madre da Napoli a Pordenone con tre figli minori. 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Il codice civile agli articoli 150, 151, 154 e 158 disciplina la separazione personale dei coniugi.L’istituto, che si differenzia nettamente rispetto al divorzio, consiste in una situazione di legale sospensione dei doveri reciproci dei coniugi, salvi quelli di assistenza e di reciproco rispetto.In particolare, la separazione è quella situazione temporanea dove il vincolo matrimoniale si allenta ma non si scioglie e costituisce un rimedio al venir meno dell’affectio coniugalis.La funzione dell’istituto è duplice: mantenere vivo il vincolo coniugale, che può sempre tornare alla sua piena efficienza con la riconciliazione (art. 157 c.c.) o predisporre le basi per il successivo scioglimento del vincolo.Quanti tipi di separazione sono disciplinati dal codice civile?Cosa s’intende per separazione di fatto?Quali sono gli effetti della separazione personale dei coniugi?A chi spetta il diritto di chiedere la separazione?1 – Quanti tipi di separazione sono disciplinati dal codice civile?Ai sensi dell’articolo 156, comma II, c.c. la separazione può essere: a) giudiziale, se ha il suo presupposto nell’intollerabilità della convivenza o nel grave pregiudizio per l’educazione dei figli ed è pronunciata dal Tribunale ad istanza di uno o di entrambi i coniugi (art. 151 c.c.); b) consensuale, se ha il suo presupposto nel consenso dei coniugi ed avviene per accordo delle parti che dovrà essere omologato dal Tribunale (art. 158 c.c.). In entrambe le ipotesi si parla di separazione legale, in quanto lo status di vita separata si instaura tra i coniugi soltanto a seguito di un provvedimento giurisdizionale.Vi sono, inoltre, forme particolari di separazione, che pur trovando la loro disciplina in un provvedimento giurisdizionale non comportano la modificazione dello status coniugale: a) separazione temporanea disposta in pendenza del giudizio di nullità del matrimonio davanti ai tribunali civili; b) la separazione ordinata dal presidente del Tribunale in sede di provvedimenti temporanei e urgenti durante il giudizio di separazione.2 - Cosa s’intende per separazione di fatto?Lo status di coniuge legalmente separato può nascere solo da una sentenza di separazione giudiziale o dall’omologazione di una sentenza consensuale.Tuttavia, i coniugi possono porre fine alla convivenza dando vita a situazioni che non sono irrilevanti per l’ordinamento e che producono determinati effetti giuridici, in parte diversi rispetto a quelli prodotti dalla separazione legale.La separazione di fatto richiede la cessazione della convivenza dei coniugi. Non costituiscono, pertanto, separazione di fatto le ipotesi (viaggi, ricoveri in ospedale, servizio militare) nelle quali la coabitazione sia temporaneamente interrotta senza che si verifichi alcuna frattura dell’affectio coniugalis. Costituisce separazione di fatto anche la separazione consensuale non omologata, quando i coniugi concordano la cessazione della convivenza senza far ricorso all’autorità giudiziale.La separazione di fatto rileva quale fondamento dell’azione di disconoscimento della paternità, non comporta il venir meno della presunzione di concepimento e non determina lo scioglimento della comunione legale.3 - Quali sono gli effetti della separazione personale dei coniugi?La separazione, come innanzi detto, non scioglie il matrimonio ma sospende soltanto alcuni doveri reciproci dei coniugi, quali quelli legati alla vita in comune.In particolare, il dovere di fedeltà si riduce al mero dovere di rispetto dell’onorabilità del coniuge, vengono meno gli obblighi di convivenza e di collaborazione, ma la moglie conserva il cognome del marito. Quanto ai rapporti patrimoniali, si scioglie la comunione legale ma permangono il fondo patrimoniale e l’impresa familiare.A fronte della separazione, sorge l’obbligo in capo al coniuge di fornire all’altro coniuge, se privo di adeguate risorse economiche, i mezzi necessari per le ordinarie esigenze di vita. Il mantenimento in favore dei figli, invece, grava su entrambi i genitori in misura proporzionale al reddito di ciascuno.4 - A chi spetta il diritto di chiedere la separazione?La separazione può essere chiesta da uno o da entrambi i coniugi, compreso il coniuge che con il suo comportamento abbia cagionato l’intollerabilità della convivenza o la situazione pregiudizievole ai figli. Nel giudizio di separazione la qualità di parte spetta esclusivamente ai coniugi e non può essere riconosciuta ai parenti di questi, neppure al fine di tutelare più efficacemente gli interessi dei figli minori.Il diritto di chiedere la separazione è: a) personalissimo, né deriva l’intrasmissibilità agli eredi, poiché il diritto cessa con la morte del suo titolare e non è ammissibile la prosecuzione in giudizio da parte degli eredi; b) indisponibile, ciò comporta che la separazione non può essere oggetto di compromesso per arbitrato; c) imprescrittibile. È consentita la rappresentanza volontaria dei coniugi da parte di procuratori speciali delimitando l’ambito che la parte rappresentata intende far valere a mezzo del rappresentante.Per l’interdetto non può agire il tutore il quale, tuttavia, ha la legittimazione passiva nel giudizio di separazione promosso dall’altro coniuge.Editor: Avv. Elisa Calviello
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Uno dei temi più dibattuti da noi avvocati matrimonialisti/divorzisti è, ovviamente, l'affido dei figli minori in seno ad un giudizio di separazione. Dando per scontato che, nella maggior parte dei casi, i Tribunali optano per l'affido condiviso, quid iuris quando uno dei genitori - per i più svariati motivi - decide di spostare la propria residenza all'estero? Il tema è stato di recente analizzato dalla Suprema Corte nella decisione in commento. (Corte di Cassazione - Ordinanza n. 24651/2022, Sez. Prima Civile) L'orientamento qui espresso pare assolutamente condivisibile. Ed invero, il consenso di un genitore al collocamento dei figli presso l'ex coniuge (id est, spesso la madre) non presuppone sic et simpliciter un'implicita autorizzazione al trasferimento all'estero, in quanto tale passo - seppur costituzionalmente garantito, stante la libertà di decidere dove vivere - comporta notevoli limitazioni alla bigenitorialità e all'esercizio di quel diritto/dovere ad essa intrinsecamente connesso. Ne discende che qualsiasi decisione unilaterale di trasferimento all'estero con figli minori è da ritenersi lesivo dei diritti dell'altro genitore, che si vede de facto limitato nell'esercizio delle prerogative genitoriali, e, pertanto, costituisce illecito di sottrazione internazionale di minori, tema che è regolamentato persino a livello internazionale dalla Convenzione internazionale de L'Aia. La decisione degli Ermellini appare impeccabile sotto un profilo logico ed interpretativo e rappresenta sicuramente un piunto fermo nella soluzione di simili controversie.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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