La vendita per possesso: un modo per superare la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
Egregio Avvocato
Pubblicato il 1 mar. 2021 · tempo di lettura 8 minuti
Decidiamo di vendere il terreno del nonno ma scopriamo che l’acquisto dello stesso non è mai stato trascritto nei Pubblici Registri, cosa dobbiamo fare?
Le migrazioni in sud-America e negli Stati Uniti di fine ottocento e, più di recente, degli anni sessanta hanno implicato uno spostamento all’estero di interessi ed affari di tanti nostri connazionali, i quali hanno spesso abbandonato i propri fondi senza più farvi ritorno.
Inoltre spesso accadeva che i proprietari confinanti o limitrofi iniziassero ad utilizzare siffatti fondi, ad esempio coltivandoli e godendo dei relativi frutti.
Altre volte, i migranti, prima di partire, erano soliti vendere il bene, a mezzo della c.d. “stretta di mano” oppure tramite una semplice scrittura privata e, quindi, senza provvedere alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri.
Come noto, a mezzo dell’usucapione, il possessore uti dominus, può richiedere l’accertamento giudiziale dell’acquisto a titolo originario della proprietà del bene per poi procedere al trasferimento della proprietà dello stesso a terzi. L’accertamento giudiziale dell’usucapione risulta però spesso molto complesso e costoso, specialmente quando il proprietario originario sia di difficile reperibilità o il valore del terreno sia esiguo.
Esiste allora una via più semplice per procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta l’effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri? La vendita per possesso.
- Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
- L’istituto della vendita per possesso.
- I rischi connessi all’istituto in questione.
1 - Il caso: la complessità dell’accertamento giudiziale dell’intervenuta usucapione.
Non è raro che il proprietario di un immobile (solitamente un terreno), abbandoni la sua proprietà, magari per un trasferimento all’estero, e che questa venga di fatto acquisita da un vicino, il quale inizia ad utilizzarla (magari anche coltivandola e godendo dei frutti) per molti anni, come se fosse il legittimo proprietario.
Ma non solo. Soprattutto molti anni fa, quando ancora la digitalizzazione era scarsa e i mezzi informativi non erano facilmente accessibili, accadeva spesso che la vendita di un bene immobile (prevalentemente di terreni) venisse effettuata a mezzo di una semplice scrittura privata o, addirittura, tramite la cosiddetta “stretta di mano” e, quindi, senza la trascrizione nei Pubblici Registri del relativo atto di vendita.
In siffatte circostanze, se a distanza di diversi anni, l’utilizzatore (rectius: il possessore) del terreno o, comunque, colui che si ritiene il legittimo proprietario decide di venderlo, donarlo a un proprio figlio o, più in generale, disporne, cosa può fare?
In questi casi, lo strumento fornito dal codice civile è l’usucapione, istituto molto noto, a mezzo del quale il possessore del bene può acquisirne (a titolo originario) la titolarità, se dimostra di aver posseduto il bene ininterrottamente per 20 anni (nel caso di usucapione ordinaria ex art. 1158 c.c.) o 10 anni (per il caso di usucapione abbreviata per i beni immobili, al ricorrere delle circostanze di cui all’art. 1159 c.c.). L’acquisto del diritto in forza di usucapione richiede però l’intervento dell’autorità giurisdizionale.
Per quanto l’acquisto del diritto in forza di usucapione avvenga ex lege, nel momento in cui matura il termine previsto dalla legge, l’usucapiente, per disporre del bene, deve fare accertare la sua proprietà del bene, ottenendo così un titolo utile per la trascrizione. A tal fine è necessario un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, a conclusione del quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione. Solo a seguito di tale giudizio, conclusosi positivamente per l’usucapiente, lo stesso potrà trascrivere il proprio titolo di acquisto nei Pubblici Registri e procedere così alla vendita del bene a terzi.
Non v’è dubbio, però, che il giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione potrebbe essere molto lungo e altresì costoso, soprattutto a fronte di terreni di modestissimo valore, costituendo di fatto un duro ostacolo.
Ma vi è di più! Quando il proprietario originario del bene e i suoi eredi sono sconosciuti o di difficile reperibilità oppure quando lo stesso è deceduto senza lasciare eredi, l’accertamento giudiziale si complica ancora di più, essendo di fatto irreperibile il soggetto nei cui confronti rivolgere la domanda giudiziale. In questi casi, la giurisprudenza è orientata nel ritenere necessaria l’instaurazione della preventiva procedura di nomina di un curatore dello scomparso ai sensi dell’articolo 48 c.c., per poi intraprendere, nei confronti del nominato curatore in detta sua qualità, la causa di usucapione. Insomma le cose si complicano e non poco!
Si è allora giunti ad una soluzione: la vendita per possesso.
2 - L’istituto della vendita per possesso
La vendita per possesso è un modo di trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo proprietario di tale bene nei Pubblici Registri, ma che dichiara di fronte al Notaio nell’atto di vendita e sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario, e ciò per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge. Il terzo acquirente diventa così proprietario del bene e il Notaio provvede alla relativa trascrizione nei Pubblici Registri del passaggio di proprietà. Si comprende subito come non sia così necessario il passaggio giudiziale per l’accertamento dell’avvenuta usucapione, il quale è come se avvenisse direttamente di fronte al Notaio.
Come si può ben immaginare l’istituto è stato molto dibattuto in dottrina. Eppure sono ormai molte le voci a favore della sua legittimità, supportate anche da una pronuncia della Corte di legittimità di cui si dirà a breve.
In particolare, si sono spesso richiamati a supporto della legittimità dell’istituto diversi istituti e discipline, anche indirette, quali la vendita di cose altrui e altre fattispecie che ammettono forme di accertamento di situazioni giuridiche che prescindono dall’intervento giudiziale. Tra queste ultime, ad esempio, l’art. 2655, ult. comma c.c., in tema di accertamento della nullità di un negozio o, ancora, la possibilità riconosciuta alle parti, da dottrina e giurisprudenza, di “accertare” in contratto i presupposti di una servitù legale, senza richiedere la sentenza costitutiva ex art. 1032 c.c., e così via. Si richiama spesso, inoltre, all’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, ai sensi del quale “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”. La previsione dell’usucapione breve sembrerebbe fare espresso riferimento a un titolo atto a trasferire la proprietà e che sia stato regolarmente trascritto. Tra queste tipologie di titoli, oltre ovviamente alle sentenze, vi sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate. Per questa ragione è parso ragionevole ritenere che tale norma faccia riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.
A supporto di quanto detto, uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 176-2008/c), riguardante l’ammissibilità di un’attività accertativa negoziale che surroghi l’accertamento giurisdizionale, sottolinea come il notaio possa non solo stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”. Tale studio riporta, inoltre, in via esemplificativa, alcuni buoni motivi per la vendita per possesso, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali, la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via. Le stesse conclusioni sono confermate dallo studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 718/2013.
A supporto dell’ammissibilità dell’istituto in questione, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 2485 del 5.02.2007), ha statuito che non sussiste la responsabilità per negligenza professionale del notaio nelle ipotesi in cui lo stesso stipuli una vendita di terreni per i quali l’alienante assume solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente sia stato ben conscio dei rischi relativi; ammettendo così la possibilità di effettuare la vendita per possesso.
Si considera dunque che chi ritiene di avere usucapito un bene possa disporre dello stesso, pur in assenza di pronuncia giurisdizionale, e che l’atto dispositivo di tale bene possa essere trascritto, essendo insuscettibile di pubblicità immobiliare solo l’alienazione di bene dichiaratamente altrui. La vendita per possesso si giustifica, in ogni caso, in circostanze del tutto particolari, come ad esempio il confronto fra il costo della procedura e l’esiguità del valore del bene trasferito. Un siffatto esito interpretativo è stato comunque accompagnato (v. Studio n. 176-2008/C e Cass. n. 2485/2007) alla più ferma raccomandazione rivolta al Notaio affinché informi adeguatamente il cessionario dei pericoli e dei rischi economici connessi ad un acquisto per il quale, a monte, non esiste la sicurezza della proprietà in capo al disponente, stante la possibilità che possa successivamente intervenire una sentenza che dichiari la mancata usucapione.
3 - I rischi connessi all’istituto in questione
Nei paragrafi precedenti si è fatto più volte riferimento ai rischi connessi alla modalità di trasferimento del diritto di proprietà in questione.
È chiaro che un’incertezza si pone in riferimento alla possibilità che l’originario proprietario del bene possa rivendicarne la proprietà. Lo stesso infatti potrebbe agire in giudizio per impugnare la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile, chiedendo l’accertamento delle mancate circostanze per ritenere il bene usucapito dall’alienante e rivendicando dunque la proprietà del bene. Nell’ipotesi in cui l’originario proprietario ottenga una pronuncia a suo favore contro l’alienante, quest’ultimo è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente.
Si rammenta, in ogni caso, che l’originario intestatario dell’immobile, per non incorrere nella barriera preclusiva della prescrizione, può contestare la dichiarazione di usucapione dell’alienante entro dieci anni dalla trascrizione della compravendita.
Editor: dott.ssa Stefania Cirillo
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In questo ultimo caso, come esaminato nel paragrafo precedente, il successivo riconoscimento del padre può avvenire esclusivamente con il consenso della madre o, se il figlio ha già compiuto 14 anni, con il consenso di quest’ultimo.Il riconoscimento antecedente al parto per coppie non sposate consiste in una dichiarazione solenne e irrevocabile resa dai futuri genitori avanti all’ufficiale dello stato civile o al notaio, in forza della quale è affermato che dall’unione naturale dei conviventi è stato concepito un figlio che madre e padre si impegnano, sin da quel momento, a riconoscere. Questo istituto, che trova la propria fonte normativa nel già citato articolo 254 del codice civile, ha quale principale scopo quello di garantire il sorgere del rapporto di filiazione, anche nell’ipotesi in cui la madre e/o il padre non possano presentarsi, per un qualsiasi motivo, a rendere la dichiarazione di riconoscimento. 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Spese straordinarie dei figli minori per corso d'inglese e il principio di proporzionalità nel rimborso: riflessioni alla luce dell’ordinanza n. 17017/2025 della Cassazione
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La regolamentazione delle spese straordinarie dei figli minori rappresenta, da sempre, un tema di delicata interpretazione nel diritto di famiglia italiano. L’art. 337-ter c.c. disciplina la ripartizione tra i genitori delle spese straordinarie sostenute per il mantenimento dei figli, prevedendo l’obbligo di contribuzione proporzionale secondo le capacità economiche dei genitori. Tuttavia, permane una significativa incertezza riguardo al confine tra spese ordinarie e straordinarie, alla necessità di un preventivo accordo e alle modalità di rimborso.L’ordinanza n. 17017 del 25 giugno 2025 della Cassazione si inserisce in questo contesto, chiarendo che la mancanza di consenso preventivo non determina automaticamente il venir meno del diritto al rimborso, richiamando l’attenzione sulla prevalenza dell’interesse del minore e sulle prassi familiari consolidate.Nel caso sottoposto all’esame della Cassazione, un genitore aveva impugnato, innanzi al Tribunale di Roma, la sentenza con la quale il Giudice di Pace aveva respinto l’opposizione da lui promossa avverso un decreto ingiuntivo notificato dalla ex coniuge. Il decreto riguardava il pagamento pro quota di alcune spese straordinarie relative al mantenimento dei figli minori, poste a carico del genitore nella misura di due terzi in ragione della sentenza di separazione.Il Tribunale, in sede di appello, aveva revocato il decreto ingiuntivo, ritenendo che le spese contestate – tra cui la frequenza di un corso privato di lingua inglese – non potessero considerarsi necessarie in assenza di un accordo preventivo tra i genitori. La moglie aveva quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando violazione dei principi in materia di spese straordinarie dei figli ai sensi dell’art. 337-ter c.c.La Corte di Cassazione ha, in particolare, sottolineato le seguenti distinzioni: Spese prevedibili e ordinarie: Il genitore collocatario non è tenuto a concordare preventivamente spese sostanzialmente certe nel loro ordinario e prevedibile ripetersi, come quelle scolastiche o mediche ordinarie.Spese imprevedibili e straordinarie: Per le spese straordinarie che eccedono l’ordinario regime di vita della prole, caratterizzate da rilevanza, imprevedibilità e imponderabilità, è necessario un preventivo accordo tra i genitori.Mancanza di accordo: L’assenza di informazione preventiva o assenso non comporta automaticamente la perdita del diritto al rimborso. Il giudice deve valutare la rispondenza delle spese all’interesse del minore e al tenore di vita familiare.Tale orientamento richiama un approccio sostanziale, privilegiando la funzione educativa e sociale delle spese piuttosto che il mero formalismo procedurale. Un punto centrale del caso riguardava la qualificazione delle spese sostenute per corsi di lingua inglese. Il Tribunale di Roma le aveva considerate “non necessarie”, escludendo il rimborso. La Cassazione ha censurato tale impostazione per due motivi principali:La motivazione era generica e apodittica, priva di adeguata analisi dell’interesse del minore.La frequenza di corsi di lingua inglese, secondo la Corte, risponde a una consuetudine consolidata nelle famiglie italiane, rappresentando un’integrazione educativa significativa e utile per il percorso universitario e professionale futuro dei figli. La Corte ha, quindi, qualificato tali spese come ordinarie nel contesto dell’educazione dei figli, rendendo legittimo il diritto al rimborso pro quota anche senza preventivo accordo.L’ordinanza n. 17017/2025 sottolinea la necessità di un approccio sostanziale nella valutazione delle spese straordinarie, che può essere sintetizzato come segue:Non è sufficiente rilevare l’assenza di un consenso tra i genitori;Il giudice deve considerare l’effettivo interesse del minore, la natura prevedibile e ordinaria delle spese e la coerenza con il tenore di vita familiare;Spese integrate nella prassi educativa consolidata, come corsi di lingua o attività culturali, possono essere considerate ordinarie e quindi rimborsabili pro quota. Nonostante ciò, la Cassazione evidenzia come permangano orientamenti divergenti in materia, nonché differenze nell’applicazione dei protocolli sui Tribunali territoriali, rendendo opportuna una chiarificazione normativa che distingua chiaramente tra spese ordinarie e straordinarie e definisca i criteri per il rimborso.L’ordinanza n. 17017/2025 costituisce un contributo importante alla giurisprudenza sulle spese straordinarie dei figli, ribadendo la prevalenza dell’interesse del minore rispetto al mero formalismo dell’accordo preventivo tra genitori. L’inclusione di spese come i corsi di lingua inglese nell’ambito delle spese ordinarie evidenzia un approccio pragmatico e adattato alla realtà sociale e culturale contemporanea.Tuttavia, la mancanza di uniformità tra i Tribunali e le divergenze dottrinali suggeriscono la necessità di un intervento legislativo che definisca in maniera chiara i confini tra spese ordinarie e straordinarie e le condizioni per il rimborso. In attesa di tale intervento, i giudici sono chiamati a valutare caso per caso la proporzionalità delle spese sostenute e il loro effettivo beneficio per i figli, mantenendo il principio cardine dell’interesse preminente del minore come guida imprescindibile delle decisioni.
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Diritto di famiglia: l’ex coniuge divorziato ha diritto a percepire una quota del trattamento di fine rapporto (TFR)?
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Il riferimento normativo, relativo alla quota del trattamento di fine rapporto, in caso di crisi coniugale, è contenuto nell’articolo 12-bis della l. 898/1970 (comunemente conosciuta come Legge sul divorzio), che così dispone: “ Il coniuge nei cui confronti sia stata pronunciata sentenza di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio ha diritto, se non passato a nuove nozze e in quanto sia titolare di assegno ai sensi dell'articolo 5, ad una percentuale dell'indennità di fine rapporto percepita dall'altro coniuge all'atto della cessazione del rapporto di lavoro anche se l'indennità viene a maturare dopo la sentenza. Tale percentuale è pari al quaranta per cento dell'indennità totale riferibile agli anni in cui il rapporto di lavoro è coinciso con il matrimonio”.La risposta all’interrogativo è, dunque, positiva: l ’ex coniuge divorziato ha diritto a percepire una quota del TFR, ma solo a determinate condizioni.Da una attenta lettura della disposizione soprariportata si evince che l’ex coniuge ha diritto ad ottenere la quota di TFR solo se: non ha contratto nuove nozze e solo quando è titolare di assegno di mantenimento periodico. Difatti, la corresponsione dell’assegno una tantum esclude tale diritto. E, ancora, all’ex coniuge spetta una quota pari al 40% del TFR, ma limitatamente agli anni che il rapporto di lavoro è coinciso con il matrimonio.Avv. Luisa Camboni
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Recente giurisprudenza di merito è ritornata sulla vexata quaestio relativa al dovere di un ex coniuge di attivarsi in maniera efficace per la ricerca di un posto di lavoro. Ricordiamo che il nostro diritto di famiglia si basa sul cosiddetto principio di solidarietà, ovverosia esiste in astratto un diritto alla compensazione tra i due ex coniugi, in presenza di un divario economico rilevante. A parziale contrapposizione di questo principio, però, vi è il dovere - per il coniuge economicamente più svantaggiato - di cercare attivamente un'occupazione, dandone altresì prova nel giudizio di divorzio. Al riguardo, gli Ermellini hanno assunto una posizione univoca e costante negli ultimi anni, proprio al fine di evitare un'indiscriminata concessione dell'assegno di mantenimento, a prescindere da un ruolo lavorativo attivo. Negare questo principio, estremamente logico e da noi ab origine condiviso, significherebbe riconoscere un astratto diritto ad una "rendita parassitaria", spesso riconoscibile proprio alla ex moglie, il che contrasterebbe - in definitiva - col mutato ruolo sociale della donna e con la tanto decantata parità tra i sessi.Pertanto,la sentenza de quo introduce il concetto di "inerzia colpevole", ovverosia di quell'atteggiamento di un ex coniuge che, cullandosi sul mantenimento, non si prodighi attivamente per la ricerca di un lavoro. Sottolinea al riguardo il tribunale che l'importante è dimostrare di aver fatto tutto il possibile per cercare un'occupazione lavorativa, indipendentemente dall'ottenimento o meno di un lavoro. Ma, ovviamente, logica vuole che chi cerca, trova" ...La sentenza appare condivisibile sotto tutti i punti di vista e sembra andare nell'auspicata direzione di un'abolizione di quel "mantenimento parassitario erga omnes" che rappresenta il cancro del nostro diritto di famiglia e contro il quale noi dello Studio Lamanna Di Salvo lottiamo da decenni, nel nome della Giustizia e dell'Equità sociale.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di SalvoMatrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore
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