La negoziazione assistita: il procedimento stragiudiziale per la risoluzione della crisi coniugale

Agibilità: posso acquistare o vendere una casa senza agibilità?

Sto per acquistare una casa che non ha l’agibilità, cosa devo fare? La sua assenza incide sulla vendita? È molto frequente nella prassi che alcuni immobili, soprattutto di vecchia costruzione, siano privi della c.d. agibilità: la sua assenza non pregiudica la conclusione dell’atto di vendita ma, costituendo presupposto di utilizzabilità dell’immobile stesso, è importante che l’acquirente sia stato correttamente informato e che siano state predisposte le opportune tutele. Cos’è l’AgibilitàL’immobile privo di agibilità è commerciabile?In che modo può essere tutelato l’acquirente? 1 - Cos’è l’AgibilitàL’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001), recentemente modificato dal legislatore, riconduce l’agibilità di un immobile alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, e alla conformità delle opere eseguite al progetto presentato. Si evince quindi che il fine perseguito dalla normativa sia quello di garantire che i fabbricati possiedano le condizioni minime di sicurezza e salubrità così da tutelare la salute e l’incolumità pubblica. Infatti, ai sensi del successivo art. 26 TUE che richiama a sua volta il Testo Unico delle leggi sanitarie, il Sindaco, sentito l'ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero.Prima del 2016 l’agibilità veniva attestata dal c.d. certificato di agibilità (e ancora prima di “abitabilità”), oggi è dichiarata per il tramite della Segnalazione Certificata di Agibilità.Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del titolo abilitativo in forza del quale sono iniziati i lavori, o i suoi eredi o aventi causa, devono presentare tale segnalazione certificata presso lo sportello unico per l’edilizia, corredata della documentazione indicata dal comma 5 dell’art. 24 TUE ed, in particolare, dell'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che – sotto la propria responsabilità – certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge. La segnalazione certificata deve essere presentata per i seguenti interventi: nuove costruzioni; ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.La mancata presentazione comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.2 - L’immobile privo di agibilità è commerciabile?Si, l’immobile privo di agibilità è commerciabile.Infatti, nessuna disposizione proibisce la commerciabilità degli edifici che ne sono privi e nessuna tratta dell’eventuale influenza che l’assenza della stessa possa avere sulla validità dell’atto di trasferimento dell’immobile. Tuttavia, la giurisprudenza considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, concernente la possibilità di adibire l’immobile all'uso contrattualmente previsto.    La vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è ritenuta quindi una vendita aliud pro alio, ossia di una cosa diversa da quella convenuta dalle parti; fattispecie che integra un’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.Si può quindi affermare che se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”. Non può, infatti, non osservarsi che l’acquirente rientra tra i soggetti, specificamente tra “gli aventi causa”, sui quali ai sensi dell’art. 24 TUE ricadrebbe l’obbligo di presentare la segnalazione certificata. In altri termini l’acquirente dell’immobile, in assenza di diversa pattuizione, diverrà il soggetto obbligato alla presentazione e al pagamento delle eventuali spese. Sarà interesse dello stesso quindi definire la situazione, potendosi trovare domani lui a vendere il bene e prestare le garanzie eventualmente richieste.3 - In che modo può essere tutelato l’acquirente? A fronte delle osservazioni sovra esposte ed in particolare degli ultimi approdi della giurisprudenza, al fine di agevolare la circolazione dei beni e garantire certezza nei traffici giuridici, nonché contemperare l’interesse delle parti, risulta opportuno che le stesse siano correttamente informate e, se del caso, raggiungano appositi accordi contrattuali al fine di regolare l’assenza dell’agibilità. Ad esempio, si può ragionevolmente ritenere che tale circostanza possa incidere sul prezzo della vendita: il bene subisce un deprezzamento nella misura in cui sorga l'impossibilità di pieno godimento dello stesso oppure in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell'ottenimento dell'agibilità a carico dell’acquirente. Oppure, la parte alienante potrebbe garantire che l’unità immobiliare in oggetto possiede i requisiti di agibilità previsti dalla legge pur non essendo in possesso della relativa certificazione o dichiarane l’assenza e assumersi l’obbligo di provvedere lei stessa alla richiesta.  Editor: dott.ssa Flavia Carrubba

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Enti del Terzo settore: cosa sono?

Dal 2017 si è cominciato a parlare di Enti del Terzo Settore, ma cosa sono? Gli ETS sono gli enti no profit, ossia gli enti non lucrativi, che - oggi - con l’introduzione del Codice del Terzo Settore possono godere di una nuova disciplina unitaria. 1. Cos’è un ETS?2. Cos’è accaduto con la riforma del 2017?3. Quali sono i requisiti richiesti? 4. Norme inattuate e profili operativi1 - Cos’è un ETS?L’ Ente del Terzo settore (o anche ETS) non è una nuova tipologia di ente – ovvero un tertium genus – ma è una qualifica. Pertanto, ogni ente privato, ad esempio un’associazione o una fondazione, può, al ricorrere di determinati requisiti, assumere la qualifica di “ETS”.L’art. 4 del Codice del Terzo Settore definisce, infatti, Enti del Terzo Settore “le organizzazioni di volontariato, le associazioni di promozione sociale, gli enti filantropici, le imprese sociali, incluse le cooperative sociali, le reti associative, le società di mutuo soccorso, le associazioni, riconosciute o non riconosciute, le fondazioni e gli altri enti di carattere privato diversi dalle società” che sono state costituite con il fine di perseguire, senza scopo di lucro, “finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale” attraverso l’esercizio di attività di interesse generale e pubblicistico. Dunque, gli ETS non sono altro che gli enti “no profit” (o “not for profit”): ad esempio un ente di diritto privato che, pur generando utili, non li distribuisce agli associati o fondatori ma li reimpiega per il raggiungimento dello scopo sociale perseguito (si pensi ad un’associazione che al fine di sensibilizzare la collettività al tema dell’inquinamento ambientale vende magliette e reinveste il ricavato in altre attività associative).  2 - Cos’è accaduto con la riforma del 2017?Prima della riforma, operata con l’attuazione della Legge Delega n. 106 del 6 giugno 2016, le associazioni, le fondazioni e le altre forme associative a-tipiche che operavano nel Terzo settore potevano assumere diverse qualifiche al fine di accedere ad agevolazioni burocratiche e/o fiscali, come, tra le tante, quella di “organizzazioni non lucrative di utilità sociale” (i.e. ONLUS) oppure  di “organizzazioni non governative” (i.e. ONG) o, ancora,  di “associazioni di promozione sociale” (i.e. APS), ciascuna regolata da un’apposita legge e disciplina speciale. È facile intuire come prima della riforma il panorama del Terzo settore apparisse piuttosto frammentato.  Il Legislatore ha, quindi, sentito la necessità di promuovere una revisione organica della disciplina: creare un’unica fonte normativa di riferimento che potesse meglio sostenere l’autonoma iniziativa di quei cittadini che concorrono a perseguire il bene comune ed elevare i livelli di cittadinanza attiva e di coesione sociale. Ebbene, il Decreto Legislativo del 3 luglio 2017 n. 117, in attuazione della predetta Legge Delega, ha introdotto nel nostro ordinamento il Codice del Terzo settore (o anche “CTS”) mediante il quale si sono unificati gran parte degli enti privati no profit sotto l’unica categoria degli ETS, dotati di una disciplina civilistica e fiscale unitaria. Il CTS contiene la nuova disciplina delle organizzazioni di volontariato (ODV) e delle APS, con conseguente abrogazione delle rispettive leggi di riferimento, ed introduce nuove figure quali gli “enti filantropici” e le “reti associative”, nonché istituisce il RUNTS - Registro unico nazionale del Terzo settore, registro nel quale devono essere iscritti tutti gli Enti del Terzo settore.3 - Quali sono i requisiti richiesti?L’assunzione della qualifica di Ente del Terzo settore è facoltativa e dipende dalla sussistenza di tre requisiti, l’ente deve:esercitare la propria attività “senza scopo di lucro”;essere costituito per il perseguimento di finalità civilistiche, solidaristiche e di utilità sociale mediante lo svolgimento di una delle attività di interesse sociale tassativamente elencate all’art. 5 del CTS (ad esempio formazione universitaria, oppure interventi e servizi finalizzati alla salvaguardia e al miglioramento delle condizioni dell’ambiente);ottenere l’iscrizione presso il RUNTS. 4 - Norme inattuate e profili operativiBenché il CTS sia già in vigore dal 3 agosto 2017, ad oggi, il RUNTS non è stato ancora istituito e dalla sua vigenza dipende l’applicazione di alcune norme, tra le quali la disciplina premiale. Nelle more dell’istituzione del Registro, gli enti già istituiti possono comunque decidere di adeguare i propri statuti alle norme contenute nel CTS, mediante l’ausilio di un notaio, così da ottenere l’iscrizione nel RUNTS una volta istituito. Peraltro, proprio al fine di agevolare l’inclusione di tutte le realtà no profit all’interno del sistema degli Enti del Terzo settore, il Decreto-legge n. 125 del 7 ottobre 2020 - che aveva previsto la proroga dello stato di emergenza Covid-19 al 31 gennaio 2020 - ha introdotto un ulteriore slittamento del termine al 31 marzo 2021 per l'adeguamento degli statuti di tali enti alle norme del CTS. Con ciò intendendosi che fino a tale data le ODV, le APS e le ONLUS potranno ancora operare le modifiche statutarie di adeguamento alle norme del Terzo settore con modalità semplificate: in altri termini, posso modificare i propri statuti con le maggioranze previste per le deliberazioni dell'assemblea ordinaria, in deroga alla normativa applicabile e ad eventuali clausole statutarie che impongono quorum costitutivi e deliberativi più elevati. Per fare un ultimo esempio, le associazioni già costituite possono quindi modificare lo statuto con la presenza di almeno metà degli associati e la maggioranza dei voti espressi ex art. 21, comma 1, c.c., anziché con il quorum costitutivo dei tre quarti degli associati e quorum deliberativo maggiorato che di regola è per le ipotesi di modifiche statutarie ai sensi del comma 2 del predetto articolo 21 c.c.

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Adesione alla Rottamazione quinquies

Oggetto di mio approfondito studio di questi giorni è la normativa relativa all’accesso alla Rottamazione quinquies il cui termine di presentazione delle domande di adesione è fissato al 30 aprile 2026. Trattasi di una nuova finestra di definizione agevolata che consentirà di estinguere debiti fiscali e contributivi sia di importo elevato che di pochi centinaia di euro. Mi occupo, su delega, al disbrigo della pratica sin dall’esame dell’estratto conto cartelle fino alla presentazione della domanda di adesione, se risulta opportuna.  

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Acquisti in saldo: si può cambiare la merce acquistata?

Nel caso di merce acquistata durante i saldi, il consumatore ha diritto al cambio in tre casi:sempre, nel caso di bene “difettoso”, cioè affetto da vizi di fabbricazione, per effetto della garanzia prevista dal Codice del Consumo, che dura due anni ma richiede una denuncia entro 60 giorni dall’acquisto;se il commerciante l’ha promesso volontariamente ed alle condizioni da questi precisate;sempre, in caso di acquisti online, entro 14 giorni dalla consegna del bene.Se il cambio non è possibile (ad es. perché non ci sono più beni disponibili), il consumatore ha diritto alla riparazione gratuita del bene difettoso, alla riduzione del prezzo o ad un buono da utilizzare per altri acquisti.

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