La vendita di bene pignorato

Acquisto "Prima Casa"

Quando si acquista una “prima casa” il Legislatore prevede un trattamento fiscale agevolato che consente, a determinate condizioni, di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto. E se sono anche un soggetto UNDER 36?1. Quali sono le agevolazioni fiscali?2. Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?3. Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?4. Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.1 - Quali sono le agevolazioni fiscali?Con l’espressione “acquisto prima casa” si fa riferimento ad un particolare regime fiscale di favore che il Legislatore riconosce all’acquirente (persona fisica) che – al ricorrere di determinati presupposti –acquista un primo immobile destinato ad abitazione.  In particolare, le agevolazioni si sostanziano nella diminuzione della cd. imposta di registro.Ogni atto giuridico è soggetto al pagamento obbligatorio di un’imposta da versare allo Stato per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. Facciamo un esempio per capire meglio. Ipotizziamo che un’immobile abbia una rendita catastale di 900 euro:a) se acquisto con le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 2.079 euro. Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 115,5 (coefficiente prima casa) = 103.950. A cui devo applicare l’aliquota del 2%: 103.950 x 0,02 = 2.079. b) se acquisto senza le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 10.206 euro.Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 126 (coefficiente non prima casa) = 133.400A cui devo applicare l’aliquota del 9%: 133.400 x 0,09 = 10.206.Una bella differenza! N.B. che l’imposta di registro dovuta non è mai inferiore a 1.000 euro. Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto;  o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?Si.Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). La nuova scadenza dell'agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis (bonus prima casa under 36) è ad oggi fissata al 31 dicembre 2022.Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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Gli accordi prematrimoniali nel diritto italiano alla luce dell’ordinanza n. 20415/2025: tra tradizione e apertura giurisprudenziale

Gli accordi prematrimoniali rappresentano uno strumento sempre più diffuso per la regolamentazione preventiva dei rapporti economici tra coniugi. Tuttavia, il loro inquadramento nel diritto italiano è stato storicamente caratterizzato da un atteggiamento di forte diffidenza, fondato sulla tutela della famiglia quale istituzione di rilievo pubblicistico e sulla indisponibilità dei diritti che ne derivano.La recente ordinanza n. 20415 del 21 luglio 2025 della Corte di Cassazione segna un ulteriore passo nel processo evolutivo della materia, offrendo nuovi spunti interpretativi in ordine alla validità degli accordi patrimoniali stipulati in vista di una possibile separazione.Nel sistema italiano, l’art. 160 c.c. sancisce il principio di indisponibilità dei diritti derivanti dal matrimonio. Tale disposizione è stata a lungo interpretata dalla giurisprudenza come fondamento della nullità dei cosiddetti patti prematrimoniali, ossia degli accordi diretti a disciplinare ex ante le conseguenze economiche della separazione o del divorzio.In particolare, la Corte di Cassazione ha costantemente affermato l’illiceità di tali pattuizioni, ritenendo che esse possano incidere sulla libertà dei coniugi di determinarsi in ordine alla prosecuzione o cessazione del matrimonio, compromettendo la tutela del coniuge economicamente più debole ed in tal modo violando il principio di solidarietà familiare.Tale orientamento ha determinato una netta chiusura rispetto ai modelli contrattuali tipici degli ordinamenti anglosassoni.Negli ultimi anni, si è tuttavia registrata una significativa evoluzione interpretativa, volta a valorizzare l’autonomia negoziale delle parti ai sensi dell’art. 1322, comma 2, c.c.La giurisprudenza ha iniziato a distinguere tra:patti aventi ad oggetto diritti indisponibili (come assegno di mantenimento, diritti dei figli, obblighi familiari), tuttora ritenuti nulli;accordi patrimoniali tra coniugi aventi ad oggetto diritti disponibili, ritenuti invece potenzialmente validi se configurabili come contratti atipici meritevoli di tutela.In tale contesto si inserisce l’ordinanza n. 20415/2025, che consolida un orientamento già emerso in precedenti pronunce.È fondamentale chiarire, in via preliminare, che la pronuncia in esame è una ordinanza e non una sentenza. Tale distinzione non è meramente formale, ma incide sulla portata sistematica della decisione, che, pur autorevole, non costituisce un definitivo mutamento di indirizzo.Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto valido un accordo stipulato tra coniugi durante il matrimonio, con cui il marito si impegnava a restituire alla moglie somme da questa impiegate per la ristrutturazione di un immobile di sua proprietà, mentre la moglie rinunciava, in cambio, a determinati beni.La Suprema Corte ha qualificato tale accordo come un contratto atipico, sottoposto a condizione sospensiva lecita, rappresentata dall’eventuale separazione. Elemento centrale della decisione è la distinzione tra la separazione quale causa del contratto (ipotesi che determinerebbe l’illiceità) e la separazione quale condizione sospensiva, evento futuro e incerto da cui dipende l’efficacia dell’accordo.Nonostante l’apertura, la Corte ribadisce con chiarezza i limiti dell’autonomia negoziale in ambito familiare. Restano infatti invalide le pattuizioni che incidono su assegno di mantenimento o divorzile, obblighi di contribuzione ai bisogni della famiglia (art. 143 c.c.), diritti dei figli minori, diritti indisponibili in generale.L’intervento giudiziale continua a rappresentare un presidio fondamentale, soprattutto al fine di garantire l’equilibrio tra le parti, la tutela del soggetto più debole e il rispetto dell’ordine pubblico familiare.È necessario sottolineare con forza che gli accordi ammessi dall’ordinamento italiano non sono assimilabili ai prenuptial agreements statunitensi.Negli Stati Uniti, infatti, i patti prematrimoniali sono pienamente riconosciuti e vincolanti e possono disciplinare in modo ampio e dettagliato le conseguenze economiche del matrimonio e del divorzio. Nell'ordinamento statunitense, infine, il giudice tende a rispettare integralmente la volontà delle parti, salvo casi eccezionali.Al contrario, nel sistema italiano non esiste una disciplina legislativa organica dei patti prematrimoniali: l’autonomia negoziale è limitata ai soli profili patrimoniali disponibili, il controllo giudiziale è imprescindibile e permane in ogni caso il divieto di incidere preventivamente su diritti fondamentali e indisponibili.Pertanto, gli accordi riconosciuti dalla giurisprudenza italiana non costituiscono veri e propri “patti prematrimoniali” in senso anglosassone, ma piuttosto strumenti negoziali circoscritti, inseriti nel quadro della contrattualistica atipica.L’ordinanza n. 20415/2025 si inserisce in un percorso evolutivo che appare ormai difficilmente reversibile. La crescente apertura verso l’autonomia negoziale riflette l’evoluzione sociale del concetto di famiglia a seguto della diffusione di modelli stranieri, che potrebbero servire a ridurre il contenzioso in materia di famiglia. Tuttavia, l’assenza di un intervento legislativo organico continua a generare incertezza applicativa. Una eventuale regolamentazione normativa potrebbe chiarire i limiti di validità degli accordi, garantendo maggiore certezza giuridica ed allo stesso tempo armonizzando il sistema italiano con le esperienze straniere, pur nel rispetto dei suoi principi fondamentali.La giurisprudenza italiana sta progressivamente superando l’approccio tradizionale di rigida nullità dei patti in vista della crisi coniugale, riconoscendo spazi sempre più ampi all’autonomia negoziale dei coniugi.L’ordinanza n. 20415/2025 rappresenta un passaggio significativo in tale direzione, pur senza legittimare una piena contrattualizzazione del matrimonio. Gli accordi patrimoniali condizionati alla separazione possono essere validi, ma solo entro limiti ben definiti.Resta, dunque, netta la distanza rispetto al modello statunitense: mentre negli ordinamenti anglosassoni i patti prematrimoniali costituiscono strumenti centrali e pienamente efficaci, nel diritto italiano essi rimangono figure atipiche, parziali e sottoposte a rigorosi controlli.Il sistema si trova oggi in una fase intermedia, in cui la prassi anticipa la legge e la giurisprudenza svolge un ruolo di supplenza, tracciando i confini di un istituto ancora in via di definizione.

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Delegazione, espromissione, accollo

Il codice civile dedica il Capo VI del Titolo I del Libro sulle obbligazioni in generale a tre particolari istituti, comunemente conosciuti come “ipotesi di assunzione del debito altrui”. Si tratta, nello specifico, di tre ipotesi nelle quali un soggetto, originariamente estraneo al rapporto obbligatorio, si fa carico del debito, promettendo di adempiere in luogo del debitore originario.Volendo descrivere le tre differenti figure, si ha espromissione (art. 1272 c.c.) quando il terzo (cd. espromittente) si obbliga nei confronti del creditore (espromissario) di farsi carico del debito dell’originario debitore (espromesso). In questo caso, dunque, è il terzo che di sua sponte si reca dal creditore al fine di assumersi il debito. Si tratta di accollo (art. 1273 c.c.), invece, quando il terzo (accollante) si obbliga nei confronti del debitore (accollato) ad assumersi il debito di quest’ultimo e adempiere verso il creditore (accollatario). A differenza dell’espromissione, nell’accollo l’accordo intercorre tra il terzo e il debitore originario.Infine, si ha un’ipotesi di delegazione nel caso in cui il debitore (delegante) ordina al soggetto terzo (delegato) di pagare al creditore (delegatario). Anche in questo caso, così come nell’accollo, l’accordo intercorre tra il terzo e il debitore originario, ma la differenza sta nella spontaneità dell’assunzione del debito: si ritiene, infatti, che nell’accollo l’assunzione del debito altrui da parte del terzo avvenga ad esito di un’azione spontanea del terzo stesso, mentre nella delegazione è espressione di un ordine (il cd. iussum delegatorio). Tutte le ipotesi descritte danno luogo ad una modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio dal lato passivo: il soggetto originariamente debitore viene sostituito dal terzo che subentra nella sua posizione. Tuttavia, per potersi avere tale modifica è necessario il consenso del creditore. Invero, al contrario di quanto avviene nei casi di modifica soggettiva dal lato attivo (es. cessione del credito), la modifica del soggetto passivo potrebbe comportare dei pregiudizi per il creditore, che dunque deve esprimere il proprio consenso.Per tale motivo, il codice civile dispone che in tutte le fattispecie di assunzione del debito altrui il debitore originario non venga liberato, ma sarà tenuto in solido con il nuovo debitore. Si può avere liberazione del debitore originario solo ove il creditore lo dichiari espressamente, altrimenti potrà essere richiesto l’intero sia all’uno che all’altro soggetto.

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Convivenza di fatto: come e perché registrarla?

La c.d. legge Cirinnà (n. 76 del 2016) ha disciplinato le convivenze di fatto e previsto la possibilità di registrarle.A tal fine, è necessario che i due soggetti, indifferentemente di sesso diverso o dello stesso sesso, siano maggiorenni, conviventi e uniti stabilmente da un legame affettivo e di coppia, connotato da reciproca assistenza morale e materiale. Per formalizzare la convivenza di fatto, è sufficiente effettuare una dichiarazione all’anagrafe del Comune di residenza, affermando di costituire una coppia di fatto e di coabitare nella stessa casa. Tale dichiarazione può essere sottoscritta di fronte all’ufficiale dell’anagrafe o essere inviata tramite fax o per via telematica. Successivamente, l’ufficio rilascia una certificazione, utile alla dimostrazione della convivenza ai fini di legge. In base alla legge, ai conviventi viene infatti riconosciuta una serie di diritti, tra i quali:il diritto reciproco di visita, assistenza e accesso alle informazioni personali in caso di malattia;la facoltà di nominare il partner come proprio rappresentante;il diritto di continuare a vivere nella casa di residenza dopo il decesso del convivente proprietario dell’immobile.È anche possibile stipulare un contratto di convivenza per regolare i rapporti patrimoniali.Deve comunque considerarsi che i diritti in questione sono correlati direttamente allo “status” di conviventi di fatto. Anche in mancanza della certificazione, pertanto, i conviventi potranno provare il rapporto duraturo e significativo e far valere i diritti e i doveri connessi.

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