I mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale

Il preliminare di vendita

Tra le espressioni più sentite nelle compravendite immobiliari c’è la parola “preliminare”. Il preliminare viene spesso suggerito alle parti al termine delle trattative al fine di tenere ferme le intenzioni di acquisto e di vendita. Qual è la sua funzione? e perché spesso se ne consiglia la trascrizione nei registri immobiliari?1. Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità. 2. Perché si trascrive nei registri immobiliari?3. Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.1 - Cos’è il preliminare di vendita e qual è la sua utilità.Il legislatore non da una definizione di contratto preliminare, tanto che l’art. 1351 c.c. si limita a stabilire il principio di simmetria, stabilendo che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (che, ad esempio per il trasferimento di diritti su immobili, è la forma scritta). Si intende per contratto preliminare l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto, che viene già dalle stesse delineato nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è, dunque, un’ipotesi di contratto ad effetti obbligatori, poiché ha come effetto quello di far sorgere l’obbligo in capo alle parti di stipulare, entro un termine dalle stesse stabilito, il cd. contratto definitivo. Solo poi al contratto definitivo si realizzerà l’effetto reale, ossia il trasferimento del diritto a favore dell’acquirente. Molteplici possono essere le ragioni che spingono a stipulare un preliminare. In caso di trasferimento immobiliare, ad esempio, perché una delle parti non ha una disponibilità economica immediata e deve avere il tempo di richiedere un mutuo alla Banca oppure perché il venditore non è ancora in possesso di tutta la documentazione richiesta, ad allora, non potendo stipulare sin da subito la vendita, decidono di fissarne ora per allora gli elementi essenziali. Il preliminare assurge, quindi, ad uno scambio reciproco di impegni vincolanti volti a controllare le future sopravvenienze.2 - Perché si trascrive nei registri immobiliari?Il contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Ma quale è il motivo? La trascrizione è una forma di tutela per la parte promissaria acquirente.Tramite la trascrizione del preliminare si gode del cd. effetto prenotativo: il contratto definitivo, grazie alla trascrizione già operata, godrà di una retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del preliminare, potendo così prevale su qualsiasi altro atto dispositivo e successivo dello stesso bene. Facciamo un esempio: Tizio promette di vendere una casa a Caio, però poi la vende a Sempronio. Il signor Caio, se ha stipulato un contratto preliminare con Tizio e lo ha trascritto, al momento del definitivo avrà comunque diritto ad ottenere il trasferimento della casa, poiché il suo atto prevale su ogni ulteriore atto di trasferimento della casa successivamente trascritto, e quindi sulla vendita tra Tizio e Sempronio (si dice anche che l’atto di vendita tra Tizio e Sempronio non è opponibile a Caio).Ecco perché quando le parti fissano un termine molto lungo tra preliminare e definitivo si consiglia di trascrivere il preliminare, perché così facendo si tutela il proprio acquisto. Il descritto effetto prenotativo ha durata limitata, per goderne è necessario che la trascrizione del contratto definitivo intervenga o entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del definitivo o in ogni caso non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.Il preliminare per poter essere trascritto, e godere della suddetta tutela, necessita l’autenticazione delle firme o la forma dell’atto pubblico. 3 - Un’ipotesi particolare: il preliminare con effetti anticipati.Accade nella prassi che le parti manifestino la volontà di anticipare alcuni effetti della compravendita, ad esempio, la consegna delle chiavi dell’appartamento oppure il pagamento di parte del prezzo, già in sede di preliminare. In questi casi la dottrina e la giurisprudenza parlano di contratto preliminare con effetti reali anticipati, intendendo proprio che il preliminare, che ha solitamente effetti meramente obbligatori, possa generare sin da subito quegli effetti reali propri del contratto definitivo. La sentenza a Sezioni Unite del 2008 n. 7930, dopo aver esaminato la prassi contrattuale emersa nel settore immobiliare, ha affermato che il contratto preliminare con effetti anticipati è riconducibile alla categoria dei contratti collegati, qualificando i contratti accessori al preliminare come comodato (quanto alla concessione dell'utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e come mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).Dott.ssa Flavia Carrubba

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Acquisto "Prima Casa"

Quando si acquista una “prima casa” il Legislatore prevede un trattamento fiscale agevolato che consente, a determinate condizioni, di pagare imposte ridotte all’atto di acquisto. E se sono anche un soggetto UNDER 36?1. Quali sono le agevolazioni fiscali?2. Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?3. Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?4. Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.1 - Quali sono le agevolazioni fiscali?Con l’espressione “acquisto prima casa” si fa riferimento ad un particolare regime fiscale di favore che il Legislatore riconosce all’acquirente (persona fisica) che – al ricorrere di determinati presupposti –acquista un primo immobile destinato ad abitazione.  In particolare, le agevolazioni si sostanziano nella diminuzione della cd. imposta di registro.Ogni atto giuridico è soggetto al pagamento obbligatorio di un’imposta da versare allo Stato per la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate. Tale imposta può essere proporzionale (ossia una percentuale da applicare a una data base imponibile) oppure fissa.Per gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali su beni immobili (es. vendita), acquistati da privati, ai sensi dell’art. 1, Tariffa I, Parte I DPR n. 131/1986, l’imposta di registro è del 9%.Quando il trasferimento, però, ha ad oggetto diritti inerenti immobili “prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2%.L’aliquota deve poi essere applicata ad una base imponibile. Ebbene, nel caso di acquisti prima casa (se l’atto non è imponibile Iva e l’acquirente lo richieda) la base imponibile su cui calcolare l’imposta è il “valore catastale”, e non il prezzo pattuito dalle parti. Esso si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, inferiori nel caso in cui ci troviamo all’interno di tale regime agevolato, che comportano per l’acquirente un ulteriore risparmio d’imposta. Facciamo un esempio per capire meglio. Ipotizziamo che un’immobile abbia una rendita catastale di 900 euro:a) se acquisto con le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 2.079 euro. Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 115,5 (coefficiente prima casa) = 103.950. A cui devo applicare l’aliquota del 2%: 103.950 x 0,02 = 2.079. b) se acquisto senza le agevolazioni “prima casa” pagherò un’imposta di registro di 10.206 euro.Perché la base imponibile sarà data da: 900 (rendita) x 126 (coefficiente non prima casa) = 133.400A cui devo applicare l’aliquota del 9%: 133.400 x 0,09 = 10.206.Una bella differenza! N.B. che l’imposta di registro dovuta non è mai inferiore a 1.000 euro. Se, ad esempio, a seguito del calcolo predetto l’imposta da versare risultasse 800 euro, scatterebbe la soglia minima, per cui l’acquirente sarebbe comunque tenuto a pagare la somma di 1.000.Ma attenzione, se l’abitazione “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto si decade dai benefici e sono previste delle sanzioni salvo, come appresso detto, il riacquisto entro un anno di altra “prima casa”. 2 - Quali sono i presupposti per ottenere i benefici?I presupposti possiamo distinguerli in oggettivi, perché legati alla natura del bene acquistato e alla sua ubicazione, e soggettivi, inerenti la situazione giuridica dell’acquirente.Tutti devono ricorrere ai fini delle agevolazioni predette, e precisamente: la casa che si intende acquistare non deve fare parte delle categorie A/1-A/8-A/9, qualunque sia la dimensione dell’immobile (cioè non deve essere una casa di lusso);l’abitazione deve essere ubicata nel Comune in cui si ha la residenza, oppure, nel Comune in cui si intende trasferire la propria residenza obbligatoriamente nel termine di 18 mesi decorrenti dall’atto di acquisto;  o, ancora, nel Comune in cui si svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato), o se ci si è trasferiti all’estero, nel Comune in cui ha la sede o svolge la propria attività il soggetto da cui l’acquirente stesso dipende; chi compara non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;chi compra non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote, anche in regime di comunione legale con il coniuge) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altro immobile acquistato con le agevolazioni anzidette, salvo quanto previsto dal 1° gennaio 2016 (vedi di seguito il punto 3).3 - Posso rivendere una casa acquistata con i benefici “prima casa”?Si.Dal 1° gennaio 2016, chi ha acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa” può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare nuovamente delle agevolazioni, ma a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. 4 - Brevi cenni sulle agevolazioni UNDER 36.Se sei anche un giovane di età inferiore a 36 anni e hai un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40.000 euro, non paghi l’imposta di registro!Invero, il D.L. n. 73/2021 prevede che all’atto di acquisto di una “prima casa”, non soggetto ad iva, non siano neppure dovute l’imposta ipotecaria e catastale (pari a 50 euro l’una). La nuova scadenza dell'agevolazione introdotta dal decreto Sostegni bis (bonus prima casa under 36) è ad oggi fissata al 31 dicembre 2022.Editor: Dott.ssa Flavia Carrubba

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Accordi prematrimoniali e diritto italiano

Le cronache hollywoodiane portano spesso all'attenzione dei lettori di rotocalchi rosa i cosiddetti "accordi prematrimoniali" di attrici e attori famosi. Trattasi di un vero e proprio accordo minuzioso volto a regolare “a tavolino” le sorti del proprio matrimonio. Va precisato che tali accordi non sono obbligatori, ma, una volta sottoscritti, assumono natura vincolante. Ed invero, le parti, una volta sottoscritto l'accordo prematrimoniale, dovranno necessariamente attenervisi. In caso di divorzio, poi, il giudice, preso atto dell'esistenza di tali accordi nel patto prematrimoniale, pronuncia lo scioglimento del matrimonio esattamente a quelle condizioni concordate. Tale sistema, che ha sicuramente una sua enorme efficacia pratica, è tipico di molti paesi anglosassoni (in primis, appunto, gli Stati Uniti d'America) e ha potuto facilmente trovare applicazione data la sostanziale mancanza di un regime patrimoniale di riferimento. Tanto premesso, ci si chiede se un tale accordo possa avere una qualsivoglia valenza giuridica in Italia. La risposta è fin troppo scontata: gli accordi pre - matrimoniali in Italia sono nulli: non esiste una legge che li regolamenti e il codice civile li esclude espressamente. Ma è proprio così? In realtà, tali patti possono avere in sede processuale un peso probatorio non indifferente. Il giudice italiano, chiamato a pronunciarsi sulla separazione e sul divorzio, non potrà completamente ignorare quanto i coniugi avevano espressamente dichiarato e concordato. Invero, tali accordi rappresentano una fotografia di vita familiare cristallizzata scattata “in tempi di pace”, sull'onda di quel sentimento di amore e devozione reciproca che dovrebbe rappresentare la base di ogni unione matrimoniale. Il loro contenuto, pertanto, appare scevro dai rancori e dalle acredini che caratterizzano ogni scioglimento di un matrimonio e, pertanto, appaiono essere più oggettivi, ragion per cui possono davvero costituire un indizio di prova che il Giudice può utilizzare per prendere le proprie decisioni. In conclusione, anche nel momento in cui i coniugi appaiono trasportati dall'ardore e dalla passione di una futura vita insieme, non bisognerebbe trascurare di prevenire possibili situazioni avverse, pianificando con il proprio legale una possibile strategia di uscita nell'ipotesi di una separazione e/o di un divorzio. Rimane, ovviamente, auspicabile che il legislatore possa in tempi rapidi introdurre questo utilissimo strumento nel nostro diritto, che indubbiamente risolverebbe molti aspetti del contenzioso familiare.Prof. Avv. Domenico Lamanna Di Salvo Matrimonialista - Divorzista - Curatore Speciale del Minore

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Mantenimento diretto al figlio maggiorenne: condizioni e modalità operative

A seguito di una sentenza di separazione e/o divorzio che statuisce il mantenimento per i figli della coppia, può capitare che, una volta raggiunta la maggiore età della prole, il genitore onerato del mantenimento, spesso di fronte ad un rapporto fortemente conflittuale con l’altro genitore con il quale i figli convivono prevalentemente, può decidere, in via unilaterale, o nelle migliori ipotesi, in accordo con l’altro genitore, di corrispondere l’assegno di mantenimento direttamente al figlio e non più all’ex coniuge: trattasi di un comportamento giuridicamente corretto? Purtroppo la risposta è negativa: ed invero, i pagamenti effettuati direttamente al figlio non sono validi, nel senso che non lo liberano dell’obbligazione mensile di mantenimento, e possono essere, pertanto, richiesti nuovamente dall’altro genitore, con conseguente versamento della medesima somma per due volte. anche nella ipotesi in cui l’altro genitore abbia manifestato il suo consenso a che l’assegno venga versato direttamente al figlio. La Cassazione (Cass. 970, 13 aprile 2021) ha infatti escluso che i genitori, senza ricorrere all’autorità giudiziaria, possano accordarsi per la corresponsione dell’assegno di mantenimento direttamente al figlio maggiorenne. Sottolineano gli Ermellini che “la determinazione dell’assegno i mantenimento dei figli, da parte del coniuge, separato risponde ad un superiore interesse che non è disponibile dalle parti”. In altre parole,  una volta che il provvedimento del Giudice ha stabilito chi è il debitore dell’assegno di mantenimento e chi è il creditore, le parti non possono modificare detta statuizione, se non ricorrendo nuovamente all’Autorità giudiziaria. Vi è un rimedio al ricorso all’ Autorità Giudiziaria? L’art. 1188 c.c. prevede che il pagamento possa essere effettuato, oltre che direttamente al creditore, anche alla persona da questi indicata: Sulla base di questa disposizione, è ipotizzabile che il genitore/creditore dell’assegno indichi, all’altro genitore/debitore, nel figlio il soggetto legittimato a ricevere l’assegno. In tal modo, il pagamento effettuato dal genitore al figlio sarà estintivo dell’obbligazione mensile, in quanto i genitori del figlio maggiorenne non si sono accordati per mutare la persona del creditore –  dal genitore al figlio –  ma solo per mutare il soggetto legittimato a ricevere l’assegno, che rimane di competenza dell’altro genitore. L’escamotage, però, non è pienamente condivisibile, in quanto da un lato, il figlio non potrà disporre liberamente dell’assegno, ma dovrà, ove richiesto, corrisponderlo al genitore  con il quale convive; dall’altro tale indicazione del figlio come soggetto legittimato al pagamento è suscettibile di essere revocata in ogni tempo dal genitore avente diritto. L’unica strada che consentirebbe al figlio di disporre liberamente dell’importo dell’assegno e al genitore/debitore di mettersi al riparo da ripensamenti dell’altro è quella di adire nuovamente l’Autorità Giudiziaria, per ottenere una modifica delle condizioni di separazione/divorzio con specifico riferimento al mantenimento dei figli.Rebus sic stantibus, appare preferibile in via generale, il ricorso all’ Autorità Giudiziaria per ottenere le modifiche alle condizioni di separazione e/o divorzio, indipendentemente dalla volontà dell’atro genitore. Quali condizioni devono, in tal caso, essere presenti, per poter richiedere al Giudice una tale modifica? Al tal fine, sono necessarie alcune condizioni sostanziali, in primis che le spese gestionali siano sostenute direttamente dal figlio. Infatti spesso le spese di mantenimento del figlio (esempli gratia, spese alimentari, utenze dell’appartamento, etc.) sono anticipate da un genitore, il quale continuerà ad anticiparle anche se nel frattempo il figlio sia divenuto maggiorenne. Quindi ha un senso che il mantenimento sia pagato al genitore che anticipa le spese (conformemente, Trib. Bari, 16 maggio 2023).Diverso il caso in cui il figlio viva da solo, pur senza essere indipendente (si pensi allo studente fuorisede). In questo caso ha un senso corrispondergli direttamente il mantenimento. In ogni caso, è opportuno rivolgersi al proprio Avvocato, al fine di valutare tutte le possibili problematiche che potrebbero derivare da una decisione affrettata e non giuridicamente corretta.

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