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Contratto di affitto non registrato, è valido o no?

Contratto di affitto non registrato, è valido o no?
Contratto di affitto non registrato, è valido o no? Il contratto di locazione non registrato è un argomento che da anni viene dibattuto nei tribunali di tutta Italia e le vicende giuridiche legate alle cause di sfratto o altro riguardo ai contratti edilizi non registrati sono molto tormentate e contraddittorie.

La legge sarebbe chiara in tal proposito, l'articolo 1 comma 346 della legge numero 311 del 2014 asserisce che: "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

La legge prevede 30 giorni per registrare un contratto di locazione, scaduti i quali il medesimo è da ritenersi nullo. La questione non è così semplice, perché sono state numerose le sentenze che si sono contraddette a vicenda in merito ai contratti di affitto non registrati.

Una sentenza del 2003 ha disposto che il contratto di locazione concluso in forma scritta ma non registrato è valido e vincolante per le parti e può essere fatto valere in giudizio.
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Il problema è che la sentenza è antecedente alla legge numero 311, pertanto la giurisprudenza ha preso tre posizioni: contratto nullo con registrazione tardiva che diventa valido dal momento della registrazione, contratto nullo con registrazione tardiva che diventa valido dal momento della stipula dello stesso e contratto nullo insanabile, cioè che non è mai valido né prima né dopo la registrazione.

Alcuni tribunali si sono espressi per la nullità sanabile, contrariamente ad altri che hanno ritenuto la sanabilità incostituzionale. Le diatribe per i contratti di locazione non registrati sono finite in tribunale soprattutto per la questione se sia possibile o meno procedere a uno sfratto per morosità nei confronti di un inquilino nel caso in cui il contratto non sia stato registrato nei termini.

La risposta dei vari tribunali è stata sostanzialmente di due tipi: il giudice ha stabilito che lo sfratto per morosità è possibile in quanto la registrazione tardiva sana la nullità del contratto, oppure lo sfratto per morosità non è possibile perché la registrazione tardiva non sana il contratto.
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La vicenda non è ancora stata chiarita del tutto e non ci si può mai aspettare una decisione certa da parte dei giudici. A seconda della presa di posizione del tribunale, infatti, il contratto sarà considerato nullo o sanabile e di conseguenza lo sfratto sarà possibile oppure no.

Il contratto di locazione è disciplinato dall'articolo 1571 del Codice Civile, dal quale emerge una cosa: il contratto va registrato e depositato presso l'Agenzia delle Entrate. Le dispute sorgono quando questo non viene fatto, perché con un contratto di locazione non registrato il locatore non può procedere allo sfratto per morosità.

Lo sfratto è disciplinato dall'articolo 658 del Codice Civile e l'unico modo che avrebbe il proprietario per far lasciare al proprio inquilino l’immobile sarebbe quello di procedere con un’azione ordinaria per occupazione sine titulo, che è una pratica molto lunga e onerosa.

La cosa migliore per agire in maniera corretta è informarsi presso un avvocato esperto in edilizia e contratti di locazione, in modo da capire come comportarsi nel caso in cui si sia dato in affitto un immobile, che sia un'abitazione, un terreno o quant'altro, ad un inquilino con un contratto d'affitto non registrato e questi non voglia andare via.

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