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Affitto 4+4, è possibile mandare via l’inquilino prima della scadenza? L'avvocato online risponde

Affitto 4+4, si può mandare via l'inquilino prima della scadenza?
Affitto 4+4, si può mandare via l'inquilino prima della scadenza? Spesso le leggi devono essere interpretate e le decisioni dei tribunali vanno tenute in considerazione nelle successive valutazioni di una situazione simile.

Nel 2013 il proprietario di un'abitazione data in affitto con un contratto ordinario 4 + 4 ha comunicato al proprio inquilino di volerlo mandare via di casa prima della scadenza del quarto anno.

La decisione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione è stata giustificata dal proprietario per lavori di ristrutturazione dell'intero fabbricato, documentando il tutto con la DIA, (dichiarazione di inizio attività).

L'inquilino non ha voluto lasciare l'appartamento e si è rivolto al tribunale, sostenendo che non era valido motivo di disdetta anticipata la dichiarazione di inizio attività riguardante l'intero stabile e non il suo appartamento.

La sentenza, accolta in primo grado, è stata respinta sia in appello che in cassazione.La normativa sugli affitti prevede che i contratti di locazione ad uso abitativo debbano essere di durata non inferiore a quattro anni al termine dei quali possono essere rinnovati altri quattro anni a meno di una disdetta anticipata da parte dell'inquilino.
 
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La novità di questa sentenza sta nel fatto che è stato il proprietario a voler recedere dal contratto in anticipo e questo caso è stato ritenuto valido dal giudice perché la legge stabilisce alcune eccezioni.

Il locatore può recedere prima dal contratto se ne dà comunicazione al locatario entro sei mesi dalla scadenza del quarto anno in alcuni particolari casi particolari e tra questi c'è anche la ristrutturazione edilizia dell'edificio o la sua trasformazione in qualunque altro modo, ad esempio per la costruzione di altri appartamenti, purché sia documentata dalla dichiarazione di inizio attività.

La DIA oggi si chiama SCIA e come si legge dalla sentenza n. 12250 del 20 maggio 2013: “la stessa DIA (ovvero, oggi, la SCIA) o il permesso a costruire, a seconda dei casi in cui sono consentiti o richiesti dalla disciplina urbanistica via via vigente, devono ritenersi equipollenti alla concessione od all’autorizzazione edilizia, uniche ad essere espressamente contemplate dalla prima parte del comma 2 dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ma oramai abrogate dalla successiva legislazione urbanistica ed edilizia”.
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Il locatore può dunque recedere anticipatamente dal contratto come è scritto nella legge numero 431 del 9 dicembre 1998 al comma secondo dell'articolo tre: “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio.

I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
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