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Non tutti i condomini sono stati invitati alla riunione di condominio. La delibera è valida?

la delibera del condominio senza tutti i condomini invitati è valida?
la delibera del condominio senza tutti i condomini invitati è valida? Ricorrente è il caso segnalato da più studi legali, in cui alcuni condomini si lamentino di non essere stati messi a conoscenza della celebranda riunione di condominio; ci si domanda dunque se la riunione comunque tenutasi sia o meno legittima e vincolante per tutti.

Recentemente la giurisprudenza ha affrontato questo tema, addivenendo ad una pronuncia, la n.22685/2014 della Corte di Cassazione (*), secondo la quale le delibere assunte in riunioni per le quali non si abbia la prova della convocazione di tutti i condomini siano illegittime.

L'onere della prova della convocazione di ciascun condomino, inoltre, grava sull'amministratore e non sul condomino che invoca l'illegittimità della delibera.

(*) “… Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 comma 6 e 2697 c.c..

La ricorrente afferma che, impugnando la delibera, aveva lamentato, quale motivo di invalidità, anche la mancata menzione della regolarità degli avvisi di convocazione e che pertanto gravava sul condominio l’onere di provare che tutti i condomini erano stati tempestivamente convocati e la mancata prova costituiva ragione di annullamento della delibera.
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4.1 Il motivo è manifestamente fondato e va accolto. La Corte di Appello ha ritenuto che l’omessa preliminare verifica della convocazione di tutti i condomini non sia di per sé ragione di invalidità della deliberazione (affermazione in astratto corretta), ma non ha considerato che il sesto comma dell’art. 1136 c.c. stabilisce che “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. .

Orbene, seppure è corretto affermare che il condomino, il quale chieda l’accertamento della invalidità della deliberazione, deve fornire la prova che le regole di formazione della volontà assembleare non siano state rispettate (Cass. 8/11/1989 n. 4691; Cass. 14/3/1987 n. 2658; Cass. 27/6/1978 n. 3169), l’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione incombe, viceversa, sul condominio e non già sul condomino il quale eccepisca l’invalidità della deliberazione assembleare, perché non può porsi a suo carico l’onere di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell’obbligo di tempestivo avviso all’universalità dei condomini (cfr. Cass. 4/3/2011 n. 5254, Cass. 8/12/1987 n. 9109), avviso che si pone elemento costitutivo della validità della delibera.
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5. Con il quarto motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 5 del regolamento del condominio e dell’art. 100 c.p.c..

La ricorrente lamenta il mancato accoglimento della censura secondo la quale alcuni condomini (“eredi R.R.“) non potevano essere rappresentati dal “R. O” in assenza di delega; osserva che il regolamento condominiale all’art. 5 stabilisce che i condomini “potranno farsi rappresentare con mandato scritto mediante lettera semplici” e che tale lettera non era mai stata acquisita agli atti del processo.

La ricorrente censura inoltre la decisione della Corte di Appello che ha negato la legittimazione della ricorrente a far valere il difetto di delega e sostiene che il condomino è legittimato a far valere anche i vizi formali; aggiunge che l’invalidità della delega avrebbe fatto venir meno il quorum.”
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